业委会该不该有法人地位？成立业主大会门槛过高？

　　    《深圳经济特区物业管理条例》的修订引起广泛关注。“我们这些人大代表都是业主，在深圳常住的人差不多都是业主。是业主就会对物业管理有自己的主张和见解，这就注定了新的物业管理条例的修订工作不可能是一件轻松的事情。”在市人大常委会对物业条例修订草案进行二审时，一位市人大常委会委员说。

　　    物业管理条例修订的不轻松还有另一方面的压力。据悉，建设部对条例修订工作也表示了高度关注，希望新条例能够对国家物业管理条例的修订工作有所借鉴和启示。

　　    在双重目光的注视下，新物业管理条例的出台就显得非常审慎。条例已经市人大常委会一审和二审，紧接着要在9月提交三审。三审过后，新的物业管理条例将正式出台。

　　    新物管条例三审前，还有哪些问题需要解决呢？

　　    问题1

　　    街道办和社区工作站有点尴尬？

　　    草案修改建议稿第三条为：物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。这一条，在提交一审的修订草案中，删除了住宅区物业条例中关于业主自治与专业服务相结合的原则，对此不少业主反应强烈。二审时，在第三条中设定了上述基本原则。

　　    来自梅林街道办的市人大代表赖莲凤表示，市区政府出面好管理，街道办和社区工作站在监管物业管理活动时显得有些尴尬。目前街道办没有相应的机构和人员，几乎无法开展监管工作，对很多事情也管不了，比如物管企业准入和业委会委员准入问题，物管企业被炒掉却赖着不走的问题等。

　　    来自社区居委会的市人大代表赖春梅表示，修改稿中规定的社区工作站多项职责与其地位身份不符。比如业主大会筹备组组长由社区工作站工作人员担任等。

　　    南天一花园业主委员会主任范国振认为，修改稿把原涉及社区工作站的10多条都去掉了，但一些重要条款还有牵连。社区工作站作为一个有待完善的机构，万一哪天不存在了，条例又得修改。

　　    问题2

　　    成立业主大会门槛过高？

　　    业主大会始终是焦点。业主许先生表示，《修订草案》第十七条将成立业主大会的门槛从50％出售使用率提高到70％，这有可能推迟业主大会的成立。他说，业主从买下房子到真正入住可能要经历一段时间，如果小区的房子入住率未达到70％，岂不是很长时间不能成立业主大会？这势必会损害部分业主的权益。他建议保留原来规定的50％的门槛。

　　    南天一花园业主委员会主任范国振提出，条例修订稿第六十二条规定，前期物业管理服务合同终止时，业主大会尚未成立的，原合同继续有效，但期限为不定期。事实上，许多开发商不希望成立业主大会和业主委员会，那么它们就可以无限期地收取物业管理费。他建议将条款修改为：规定达到70％出售使用率或前期物业管理2年期满仍未成立业主大会和业主委员会的，其物业管理费应由政府委托第三方收取和管理。范国振认为这有助于提高开发商促成业主大会和业主委员会成立的积极性。

　　    问题3

　　    业主委员会是否该赋予法人地位？

　　    在一审和二审征求意见的过程中，不少业主委员会委员反映比较强烈的，是赋予业主委员会法人地位问题。市人大常委会在考察香港物业管理制度时了解到，香港的业主立案法团有法人地位，有单独的诉讼权利，同时独立承担民事赔偿责任，业主委员会则没有法人地位。市人大常委会有关部门认为，如果赋予业主委员会法人地位，相应地就应当有独立的诉讼权利，也应当独立承担民事赔偿责任，这与物权法和当前的司法制度有冲突，也不适应我市目前的实际情况。为此，二审稿明确不赋予业主委员会独立法人地位。

　　    对于二审已经明确的这一条，仍有人大代表和业主提出异议。市人大代表郑学定希望新条例在业主委员会法人地位问题上有所突破。他说，业主委员会不具备法人资格，一旦发生法律纠纷，业主委员会如何提起诉讼和应诉？南天一花园在与原物业管理公司5年打16场官司的过程中，一直受到业主委员会没有法人资格的困扰，多次被法院驳回诉讼。

　　    问题4

　　    业委会委员任职资格如何规范？

　　    业主委员会委员的产生和管理一直是争议的焦点。天健物业管理公司有关负责人认为，立法应该明确业主委员会的责任和义务，提高业主委员会委员任职资格要求，对业主委员会委员的权利进行控制，防止业主委员会委员滥用职权谋取私利。

　　    市人大代表张晓莉表示，业委会委员不只要维权，还应与物业管理公司加强合作，促进小区和谐，建议对业主委员会委员的产生资格给予多种限定，增加其行为禁止条件。

　　    对于修订稿提出的业委会委员、执行秘书领取津贴的问题，一些业主委员会负责人表达了不同意见。南天一花园业主委员会主任范国振认为，业主委员会委员的工作性质是特殊的，讲求义工式的奉献，委员拿了津贴，就不好办事不好说话了。

　　    问题5

　　    物管低价中标后患多？

　　    物业管理进行招标，是此次条例修订的一大创新。修改稿第六十五条规定：聘请物业管理企业对物业进行管理服务的，除法律、法规或者本条例另有规定外，应当采用招标的方式确定物业管理企业。

　　    对此，一些物业管理公司表示了担忧。天健物业管理公司有关负责人认为，物业管理招标一般采取低价中标的原则，导致物业管理投标单位不断压低价格，形成恶性竞争。根据市场经济规律，物业管理费收费过低，明显无法长期保证物业服务质量，也不利于物业管理行业的健康发展。目前，全市共有物业管理公司1200多家，但是加入协会的不到一半，一些非会员单位四处参与招标，以压价迷惑业主，扰乱市场。因此，他们建议，物业管理招标应采取综合评标的原则，对物业项目管理费标准采取政府指导价与市场价结合的方式，不要一味杀价，以免影响物业管理质量。

　　    问题6

　　    违反条例罚则不明？

　　    条例修改稿制订了许多应该怎么做的条款，但是对做不到的如何处罚却不太明确。这是物业管理相关方面都提出的一个问题。

　　    有物业管理公司提出，对业主委员会的违法违规行为，除解散外，缺乏其他处罚措施，监管规定不细化。比如新旧业委会的更替问题，虽然规定了前任业委会要做好财务、资料的清算工作，及时移交相关档案资料及印章等，但前任业委会不做清算、移交工作，也没有相关处罚措施。

　　    南天一花园业主委员会主任范国振认为，条例修订稿规定了成立业主大会和业主委员会的条件，却没有规定如果届时没有成立业主大会和业主委员会怎么办？这样的条款将来执行起来有困难。

　　    修订草案中没有明确规定行政主管部门的职责和失职追究。业主李先生认为，遵循行政许可法和建设服务型政府、责任性政府的精神，《条例》应该明确规定主管部分应承担的职责，规范主管部门必须履行和应该问责的行政内容，不能让物业管理条例的有些规定变成一纸空文。