利好当前 都江堰千亩土地“招亲”

　　编者按

　　这是一种巧合。8月31日这一天，龙泉驿和都江堰将分别出让1054亩和1098亩土地，总规模达2152亩之巨！作为成都东西两翼，如此大规模的供地，这些土地究竟长啥样？有啥看点？这次土地出让将对楼市产生怎样的影响？为此，本报将推出两期专题报道关注两地多宗国土拍卖，本期首先将目光锁定在都江堰10宗共计1098亩的国土拍卖。

　　 分布三镇 1098亩土地下周五开拍

　　8月10日，都江堰市国土资源局发布该市2007第9号国土出让公告宣布，8月31日上午10时，将在都江堰市瑞莲街115号土地拍卖大厅(都江堰市国土资源局办公楼三楼)对10宗共计1098亩国有土地使用权进行拍卖出让。据悉，本次推出的10宗土地，1宗91.83亩位于胥家镇，3宗地共计315亩位于青城山镇，6宗地共计600余亩集中在翠月湖镇。

　　据都江堰公众信息网资料显示，胥家地处都江堰市以东，距市区4.5公里，以盛产猕猴桃闻名。本次推出的桂花地块，位于都江堰市东二环外侧，距市区较近，配套相对成熟，环境较好，因此，该地块以66万/亩、保证金1200万元高居10宗地最低起拍限制之首。根据该地块容积率不大于1.0、建筑限高不超过19米的控规限制，该地块既适合做多层川西风格洋房，又可做叠拼或独栋别墅，选择空间较大。

　　在本次拍卖的10宗地中，6宗600余亩地扎堆出现在都江堰市远景规划新区与青城山缓冲地带的翠月湖镇，这6宗地既享有都江堰市远景规划新区完善的市政配套，又享有岷江河、黑石沟、沙沟河得天独厚的水系资源，同时还近有年接待能力超过50万人(次)游客、占地850亩的翠月湖公园(目前已开始创建AAAA旅游景区)，不远可直达青城山。关注都江堰板块的业内人士认为，这6宗地无论是区域成熟度、人文环境、自然资源、建筑形态选择空间都有极高的附加值，开发难度较小，对开发商开发能力的包容性较强，这势必将引起无论是大开发商还是中小开发商的强烈关注。

　　在本次拍卖中，剩余的3宗地集中分布在106省道外侧的青城山镇五里村和大田村。8月22日中午，记者亲赴现场查看地情发现，这3宗地距青城山山门约2公里，距离该3宗地最近的已开发项目有芙蓉青城、上善栖和宁夏广居民生在成都的开篇之作青城山坊。

　　中原地产成都公司总经理庄泽宝认为，本次青城山镇推出的3宗地在自然资源方面优势最为明显，背靠青城山得天独厚的自然资源和历史人文资源，为打造低密度住宅提供了得天独厚的支撑。但是，因这3宗地面积分别为160.92亩、84.41亩和70.42亩，地块规模较小，如不做配套，这对开发商销售进度和回款速度有一定的考验；如单独做配套，这对拿地开发商能力有所考验。

　　开发机会成熟 谁将最终应招？

　　截至8月23日记者发稿为止，虽然都江堰国土资源局出让公告早已在8月10日先后通过网络与报纸向社会公布，但关于本次拍卖的标书尚未开始售卖。

　　对于业界关心的“谁会去拿地”疑问，记者试图向都江堰市政府相关职能部门打探，均被以“标书尚未售卖”、“商业机密”为由婉拒。中原地产庄泽宝认为，从拍卖门槛、地块规模、区域熟稔程度和目前都江堰、青城山开发商来路观察，胥家镇地块、翠月湖镇系列地块因地块规模不大，配套较为成熟，区域优势明显，开发难度不太大等综合因素考量，可能将形成中小开发商和大开发商短兵相接、贴身肉搏之势。而从目前青城山的开发态势观察，在售项目、市场表现力较为明显的只有芙蓉青城、上善栖、都江之春等几个项目，而更多的巨头诸如珠投、文汇、力迅等仍处于蛰伏阶段。如开发商拿下这新推出的3宗地，在推盘策略上极有可能等待上述巨头联动形成规模效应，但是，这些巨头何时动，动的程度如何都将关系到整个区域开发的热度，因此，从拍地策略上观察，考虑拿地的开发商将综合权衡资金周转、回款速度、开发能力、区域熟悉程度等内在条件和区域开发外部因素去拿地。综合判断，青城山镇地块虽然拿地门槛不是太高，但是拿地之后的功夫考量将不得不慎重。当记者追问庄泽宝究竟谁会拿地时，他笑谈没有准确情报，不好说。

　　虽然相关政府部门和对业界消息异常熟稔的中原地产对谁将出手青城山云遮雾绕，但是，据记者多方打探后未经证实的消息获悉，既作为全国综合运营商前10强，同时又是本土超级巨头的中铁二局因参与了政府项目国际养生长寿基地——成都仙源故乡· “百草园”的前期规划，极有可能参与本次青城山镇的地块拍卖。

　　据悉，百草园国际养生长寿产业示范基地位于国家4A级风景名胜区青城山，项目占地面积高达1.3万亩。该片区规划为集长寿产品和生物科技研发、康复疗养、国际会议、旅游产品开发、观光、休闲、度假、商务和中草药种植于一体。据悉，如该规划全部呈现，其不仅是都江堰市统筹城乡发展最大的一个项目，预计也将是成都市最大的一个统筹城乡发展，建设社会主义新农村样板示范区。而本次拍卖的3宗地，在背景性定位上与百草园的规划定位有着极深的关联。

　　成都时效顾问董事吴昊认为，中铁二局有最多的资源整合优势，该片区也是该企业在配合政府做规划和整体运筹，应该说他们能左右区域内资源的倾斜，但无论谁得到这几块地，都得按照政府既定的规划来运作。基于整个项目理念、落地的完整性，中铁二局凭借强大的资金实力，运营能力，开发假日青城、蜀郡等低密度住宅的成功样本，极有可能将这3块地一并收入囊中。

　　多种利好因素影响 青城山供地放闸？

　　如果将本次青城山镇一次性推出3宗315亩地的新闻进行分析，其最大的关注点不是谁将染指，而是蛰伏在这条新闻背后的关于青城山供地的最新趋向。

　　据记者根据相关资料统计，本次一次性公开推出3宗315亩在青城山近年来土地供应量上罕见。据一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，早在2004年，青城山供地一度建筑与整个青城山的不和谐而被政府暂时叫停，当时在建项目也被要求重新按照新控规进行调整，直到2005年底，符合新控规要求的项目才陆续获得重新上马的资格，而新的土地放量却相对迟缓。2006年，在青城山片区严格的控规之下，零星的土地陆续释放，但是无论是地块宗数还是地块规模，都相对较少。从都江堰市国土资源局2007年已发布的前8次土地出让公告来看，青城山片区供应的第一宗位于青城山镇旅游公路东侧104.27亩的土地在2007年1月10日拍卖时，由于竞买人数未达到规定人数而流拍，直到2007年2月8日都江堰2007年度第3次国土拍卖时，该地块被成都置信收入囊中。而本次青城山放出的这3宗地，则是青城山片区土地放量的第二批次，且无论是一次性供应量和供应幅数，均创近三年来历史之最。依据这一事实，是否意味着青城山片区土地放量就已经回暖了？

　　据青城山镇控制性规划，在青城镇总计约8.28平方公里的可开发用地中，控制性详规明确规定其34%的比例将用于绿化用地，9%的比例用于道路建设，5%的比例用于旅游设施配套等，最终用于度假住宅开发的用地约占20%左右，即1.65平方公里(约2500亩)。因此，青城山镇可供总量仍被限制于“稀缺”范围之内。

　　庄泽宝认为，本次土地供应的事实的确传导出青城山土地供应有回暖之势，青城山土地放量的政策之门已经打开，但从可供总量上来看，市场供应空间仍将受限。