郁闷的观望期

　　7月至今，疯狂的深圳楼市进入价量齐跌的通道，观望情绪不断加剧，买房卖房者都惊呼看不懂房价的走势——

　　郁闷的观望期

　　这是又一个让买房者、卖房者、地产中介都郁闷的观望期。

　　“观望”，对深圳楼市并不陌生。2005年与2006年的深圳楼市，都因为政策调控而直接引发观望。2005年是“国八条”，2006年是“9070”与“深圳细则”。但是历年的观望都没有延续太长时间，2005年7月份后，市场就开始明显回暖，而2006年的9月份后，市场也在一夜间量价齐升。那么2007年楼市刚刚开始的观望，将是类似往年的短暂观望，还是就此走“熊”？

　　业主放盘有价无市

　　手上有房的人也开始郁闷了，近日，在某地产公司从事策划工作的王小姐告诉记者，作为在深圳地产行业工作了10多年的业内人士，她现在实在是看不懂深圳的房价，走势太难测。王小姐手上有两套房子计划出手套利，但最近同一片区房子的挂牌价下调了5万元左右，她现在打算先出租，等行情好了再卖。

　　经历了观望的7月以后，市场并没有出现好转，进入8月，市场依然是以观望为主流，并且观望气氛有增无减。据世华地产研究中心统计，7月份成交量环比下降40％左右，8月份截至目前成交量环比上月同期下降了20％左右。

　　与成交量大幅度下跌相对照的是，放盘数量明显增多。截至目前的8月份与7月相比，放盘量增加了15％左右，不过放盘价格依然居高不下，只有小幅波动。这主要是因为业主依然对市场充满信心，因此不愿意降价出售，但由于目前市场前景并不明朗，买家不敢随便接盘，即使是部分有自住需求的买家，也不愿意在此刻贸然出手。因此不少放盘都无法成交，有价无市的市场局面开始出现。

　　8月份借二手房统一文本合同启用之机，成交萎缩体现得更为明显。美联物业市场研究部主任徐枫接受记者采访时介绍，根据该研究部的统计，7月份深圳二手楼成交面积是124万平方米，截至8月14日，8月前半月全市二手楼成交面积仅25万平方米，不到上个月的四分之一，成交量大幅度萎缩。价格方面，7月份二手蓝筹物业的均价是1.8万元，但是从8月份的成交情况来看，并没有出现一个显著的下调。

　　多数接受采访的业内人士认为，现在深圳的房价没有出现降价拐点，只是进入了观望期。“现在成交量萎缩和价格小幅下滑，只能说明在政府‘组合拳’作用下，交易者持观望态度，将原有的过高预期回归理性；而拐点的一个前提是需求萎缩了，但目前并没有出现。”一位业内人士说。

　　此次调控对投资客打击较大

　　“今天不买，明天会不会更贵，就像去年出台了5％的营业税后大家开始观望，观望期过后，税费转嫁给买方，房子更贵了。”还在等待时机买房的李先生这样问记者。

　　消费者的担心不无道理，因为历史有时会重演。2006年中期，房地产调控政策出台后，深圳楼市也经历了两个月的观望期，此后房价加速上涨。今年7月份开始的观望期，和去年在时间上和背景上具有一些相似性，但是引发观望的调控政策在力度和效果上又有很大不同。

　　徐枫接受记者采访时分析，本轮调控与以往历次调控颇有不同：首先，调控的目标清晰坚定。近年来深圳房价之所以上涨得如此之快，大量炒家的存在“功不可没”，本轮政府调控的意图很明显，就是要逼迫炒家知难而退。“限外令”直接将外国炒家清退出场，调高利率、启用新合同，增加炒家交易成本，银行紧缩房贷让那些靠银行借款炒房的炒家们“断其粮道”，而个税强征、土地增值税清缴等手段含而不发，既避免对市场打压过度，同时又能对炒家形成巨大的心理压力，可谓高明。

　　其二，行动果敢快速。短短半个月之内，各种调控措施争先出场，密度之大历年罕见，有些政策在出台前市场上还不知情，出台后立刻付诸实施，这也是很少见的。调控手段丰富多样，包括产业政策、利率调整、贷款、税务、行业规范等等，涉及国土局、外汇管理局、银行、地税局以及工商局等多个部门单位。

　　徐枫认为，与前两年的调控相比，本轮调控能立竿见影，与其选择的时机也有很大关系。“深圳楼价在经过1年多以来特别是今年上半年的暴涨行情后，已经处于高位运行的状态，继续上涨的空间已经不大。据资料统计，深圳市家庭年收入的增长速度约为7％左右，而上半年深圳二手房价的上涨幅度却超过了50％，远远高于家庭年收入的增长速度，这样的增长势头难以持久。目前深圳二手房负担比率约为64.16％，同比上涨7.34％。在过高负担率的压迫下，市场的有效需求其实已经不足，政府选择此时出击，自然是一呼百应、事半功倍。”徐枫说。

　　世华地产市场研究部总监肖小平认为，今年的观望期与以前最大的不同体现在金融调控手段力度较大，这也是最有效的措施。“从宏观层面来看，央行今年已经第四次加息，去年至今历次加息的累积效应已经让炒房者感到很大压力；本地银行最近的紧缩房贷，加贷款成数将直接增加炒房者成本，对投资客是致命打击。”肖小平说。

　　短暂观望还是就此走“熊”？

　　市场参与各方最关心的还是，这一次是类似前两年那样的短暂观望还是就此走“熊”？

　　“现在很难判断这次是否是深圳房价的拐点，如果根据房价增长率与GDP增长率之比、租售比、供楼负担比等经济指标来分析，或许深圳的房价去年就应该开始下降了，但是现在依然还是一个买方主导的房地产市场，依靠经济指标来预测市场，一定程度上已经失灵。一些媒体和专家发表的房价开始全面下降或即将全面下降的报道是不负责的。”一位不愿具名的地产公司负责人接受记者采访时说。她坚持认为，对于自住型的买家来说，只要财力许可，任何时间都是买房的时机，等待房价大跌来买不现实。“今年观望期的市场前景更加不明朗，相信在未来的一段时间内，观望局面不会有太大改变。”这位业内人士说。

　　深圳中原深港研究中心总监张伟分析，在买卖双方的博弈下，未来楼市走向将主要取决于两个方面：一是自住需求是否能持续增长，如果后续自用买家需求继续旺盛增长，这些人将在3—6个月内陆续入市，将有可能把目前房价稳定在10％的下降幅度以内；二是购买力是否继续保持足够，银行信贷收紧如果持续超过半年以上，将对投资者造成巨大供楼压力，还将大幅削弱现有购买力。

　　美联物业市场研究部主任徐枫则表示，观望期的长短直接取决于政府调控的决心。“我们对此表示乐观，因为在可能到来的通胀压力下，抑制房价上涨、避免经济过热已成为政府经济工作中的当务之急，一旦目前的措施难以奏效，相信政府会有更为严厉的措施出台。对于炒家来说，面对不断削薄的利润空间和不断增加的市场风险，让利出场无疑是明智的选择。此外，90／70政策后的第一批小户型住宅即将在下半年集中上市，这也会改善目前市场的供给状况，将会进一步遏制楼价的上涨。”徐枫说。

　　深圳房价会否大幅跳水呢？接受记者采访的一些业内人士认为不太现实，因为政府调控房价的最终目的是为了经济的稳定发展和资源的有效利用，如果房价跳水，将会导致大量开发商、投资客破产，进而会波及到银行，甚至会引发经济危机，不利于国民经济的健康发展。对政府来说，房价无论大起还是大落都不是好事，温和上涨或者下降才是可以接受的形态。

　　本报记者 佘慧萍

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　　房价的高企和政府的调控，让众多消费者徘徊在买或不买之间，观望成了近期的主流。 本报记者 丁玎 摄

　　本报记者 丁玎 摄

　　房价上涨与持币观望正在暗中较劲，多少人希望自己拥有预知未来的神奇力量啊！ 何俊 摄