高端服务业规划高调开局

　　携近20个大项目下月赴港招商，目标瞄准顶级大财团

　　高端服务业规划高调开局

　　“一定要有效果，要实在的。”8月22日，龙岗区副区长熊小平在谈到9月下旬将在香港召开的高端服务业招商会时强调。

　　据悉，此次招商会，龙岗将携带近20个大型项目前往，并大力推介地铁3号线沿线的服务业布局，吸引香港的大财团前来龙岗投资高端服务业。据透露，此次招商会邀请的对象直指仅次于李嘉诚的一批大富豪。

　　此次招商会将在深圳先举行一场，一个星期后赴港举行。此类针对高端服务业的招商会在龙岗14年的历史中尚属首次。随着近来龙岗向东莞酒店业取经，并吸引国外巨鳄到龙岗建酒店，以及龙岗高层与国内大地产商和香港大财团的频频接触，龙岗高端服务业已经进入实质性的谋篇布局阶段。

　　以“楼”招商需要企业家眼光

　　发展高端服务业有很多种思路、方法，可以政府主导，也可以企业主导。政府租下来这种模式可以尝试，但应该是在局部地区对全区有极大带动作用的项目，大规模实施并不是很现实。

　　“第三产业始终是龙岗的短板，去年第三产业占GDP的比例为33％，低于全市平均水平12个百分点。现代服务业，特别是高端服务业几乎是空白。龙岗的金融、银行业、高端物流业都还处于起步阶段，五星级酒店从建区到现在还没有一家……”龙岗区副区长熊小平表示。

　　龙岗正面临这样一个坎：一方面，第二产业已经发展到相当大的规模，急需现代服务业提供支持；另一方面，21世纪水准和“后现代化”理念、大运会迫切需要现代服务业的支撑。在“大运机遇”和“特区内外一体化”双重机遇下的龙岗，现代服务业的发展变得十分迫切。

　　然而，雄心勃勃的龙岗却不得不面对一个严酷的现实：区级政府已经丧失了“招商权”和“土地权”。随着深圳市所有工业、商业土地都必须进行招拍挂，市政府掌握重大项目的招商引资主动权，区级政府在招商引资方面的空间被压缩得越来越小。在这样的情况下，龙岗高端服务业如何破土而出呢？熊小平指出，要从以“地”招商为主向以“楼”招商为主转变。

　　但“以楼招商”也有瓶颈待破。龙岗绝大部分的楼都掌握在社区股份公司、个人手上，政府几乎没有掌握什么资源，“楼不在我们手上，以楼招商实际上是帮楼主在招商。”熊小平表示。这就出现一种情况——在还有企业租借这些楼进行生产，而新的高端服务业还不能一步到位的空档期中，楼主为了自身利益考虑，将会继续出租收取租金。政府再次陷入了被动。

　　“东西在别人手上，如果政府不保障，业主方不可能会拖很久，资源总要发生效益，这样就很难体现政府的产业意图。”龙岗区发改局副局长、新闻发言人赵雄表示。这就产生了第一种破解思路：政府将楼全部租下来，按照产业意图招商引资，但政府必须为此付出一笔不菲的租金，并且还蕴藏着一定的风险在其中。

　　“发展高端服务业有很多种思路、方法，可以政府主导，也可以企业主导。政府租下来这种模式可以尝试，但应该是在局部地区对全区有极大带动作用的项目，大规模实施并不是很现实。适当时候、适当地段的龙头项目可以考虑……”龙岗区贸工局副局长方光都对记者表示。

　　“龙岗的厂房租价其实并不高，一平米也就十几块，但是如果引进高端服务业之后，租价将会翻倍甚至是几倍的增长，这几个月的损失一下子就补回来了。所以，发展高端服务业需要企业家的眼光。”方光都强调。

　　旧改空间大，政府应主导

　　很多开发商积极介入旧改，只要进入旧改就等于拿到了土地，意味着丰厚的利润。此模式客观上减少了政府的投入，但也带来了很多无奈——开发商追求商业利益最大化，导致旧改和政府的产业选择意图很可能相左。

　　第二种破解思路是政府引导旧改商，在旧改过程中为高端服务业发展预留足够的空间。

　　熊小平表示，从土地来看，招商可以分为三大块：新的土地出来，但这一块量不会很大；现楼推出，政府帮其招商(也就是“以楼招商”——编者注)；旧改，包括工业改工业，工业改商业。

　　旧工业区的改造中蕴藏着大量的机遇。贸工局副局长方光都介绍说，旧工业区改造中可以配备占地面积7％的餐饮等商业设施。熊小平表示，事实上政策并未明确规定商业的比例，在提高容积率的情况下，商业配套面积比例可以提高到10％、20％甚至更高，这其中有很大的文章可以做。

　　当土地资源在深圳奇货可居时，城中村、旧村、旧工业区改造就成为了产业升级和城市更新的必由之路。在今年深圳市确定的117个城中村、旧村改造项目中，有72个位于龙岗，这意味着龙岗的高端服务业发展有大量的可操作空间。

　　然而，这也仅仅是问题的一个方面，旧改怎么改也是一个令旧改部门颇为头疼的问题。龙岗区旧改办副主任陈耀进表示：“旧改的操作模式让我们能做的事情很有限。”

　　深圳的旧改采用的往往是一脚踢给旧改商，由旧改商进行开发的模式，政府只在拆迁等前期工作中参与。这导致很多开发商积极介入旧改，只要进入旧改就等于拿到了土地，意味着丰厚的利润。此模式客观上减少了政府的投入，但也带来了很多无奈——开发商追求商业利益最大化，导致旧改和政府的产业选择意图很可能相左。

　　“深圳是先有开发商，然后才有项目。旧改以房地产开发为主，纯商业的项目几乎没有，而工改工的项目推进起来很困难。”旧改办副主任陈耀进证明了这一点。

　　深圳的这种模式是很独特的。全国多数城市旧改采用的都是政府主导的模式，政府拆迁，政府进行产业规划，政府埋单。7月份，从北京和浙江考察归来后，龙岗党政代表团愈加看清楚了将旧改一脚踢给旧改商的弊端，要求政府拿回主导权的呼吁此起彼伏。龙岗区发改局局长侯海当时就表示：“旧改政府要强势介入，不仅要规划好，而且要监管整个进度。”旧改办主任周亚利也表示，考察归来后，自己理想中的模式是“政府主导，多元运作”——前期的规划、调研、配套政策、操作模式都由政府主导，这是旧改的前提；而具体运作采用市场和非市场两种方式。

　　当前，地铁3号线沿线的旧改迫在眉睫，2011年大运会的召开就是沿线旧改完成、以全新面貌示人的大限。熊小平表示，3号线沿线的旧改政府必须占据主动，“下一步政府来拆，不要给旧改商。要把3号线的拆旧布局拿出来……”他要求，这份布局图不仅要明确沿线旧改项目的面积、功能、性质，而且要体现出产业集聚的指导性。

　　“用政府力量加快土地整合步骤，否则这会影响城市更新的进度和公共设施布局的更新。”发改局副局长赵雄表示。而据透露，目前发改局正在着手拟定计划，建立拆迁服务中心和建设协调办公室两大机构，前者致力于土地准备，后者负责旧改项目的前期策划。

　　让香港劲吹龙岗风

　　“我们要让招商活动在深圳和香港形成大的声势，这是龙岗首次以高端服务业为主题进行招商，在紧约束情况下我们应该想点新招，进一步宣传、推介龙岗，在香港刮起龙岗的旋风。”

　　目前，龙岗高端服务业香港招商会筹备进展一切顺利，据方光都介绍，目前已经有18个项目在谈以及有签约意向，而在将来的一个月里，龙岗还会增加一批招商的项目进去。香港招商会的召开，已经成为一个鲜明的信号：龙岗高端服务业已经进入一个高速发展的快车道。

　　目前龙岗现有星级酒店9家，加上待评、在建、待建合计22家，新规划的高星级酒店15—20家。到2020年，龙岗将引进资金60亿建设20个高星级酒店，打造“深圳亚龙湾”。

　　8月2日，龙岗区委书记余伟良宣布，未来在龙岗建一个五星级酒店将奖励2000万元，建一个白金五星级酒店将奖励5000万元。而对于从四星级升格为五星级、三星级升格为四星级都有不同的奖励措施。方光都透露，正式的扶持措施会在一个月内出台。此次香港之行，高档酒店将是龙岗招商的一大亮点之一。

　　除了高星级酒店，此次龙岗香港招商将携金融产业、体育产业、创意产业、现代物流业、软件外包业、旅游业等多个产业前往，力图打造全方位的高端服务业新格局。而龙岗瞄准的也是香港的大财团，杜绝小打小闹的投资，“我们这次对到会人员有一定限制，我们邀请的都是实力雄厚，而且看好龙岗的大财团。”方光都表示。而据透露，目前已经有几十家香港大财团对龙岗表现出了浓厚兴趣。

　　“我们要让招商活动在深圳和香港形成大的声势，这是龙岗首次以高端服务业为主题进行招商，在紧约束情况下我们应该想点新招，进一步宣传、推介龙岗，在香港刮起龙岗的旋风。”熊小平表示。

　　本报记者 黄超

　　图：

　　规划中的奥体新城将成为龙岗未来的体育产业聚集区，体育产业是龙岗赴港招商的项目之一。

　　丁玎 摄