黄金周惠州楼市遭遇寒冬

　　

惠州楼市目前的均价已达到5000元/平方米，超过普通市民购房的心理底线。 时报记者 陈双炎 摄□专题撰文 时报记者 任旭东

　　专题摄影 时报记者 陈双焱

　　相对于五一楼市的火爆场面，被认为“金九银十”的十一黄金周，却让

开发商心寒，绝大多数楼盘成交平平。据统计，国庆期间推出的楼有四五千套，但10月至今仅成交300余套，远低于预期。业内人士预计，惠州楼价已超过市民的心理底线，楼市已进入保持阶段，短期内

房价不会有太大动荡，这种现象将会一直持续到明年4月。

　　10月楼市有价无市

　　早在今年的八九月份，惠州楼市楼价升幅已变得缓慢。高涨的价格让许多市民只好放慢自己的置业计划。到十月黄金周，成交情况更远达不到预期目标。

　　据惠州市房产管理局商品房数据统计，10月1日～7日，网上签约套数为97套，网上签约面积为11650平方米。而国庆节期间推出楼盘却有四五千套，面积达到四五十万平方米。而购房者也以本土人为主，10月至今仅成交300余套，远低于预期。

　　在黄金周期间，颐景花园楼盘一名销售人员告诉记者：“颐景花园一期开盘时，前来咨询的市民不少，但国庆节期间二期开盘时却明显“今不如昔”，不但看房的人数比一期减少很多，而且大部分人也只是看看而已，没有购买的意思。” 而在国庆节后第一个周末，记者到各大楼盘扫楼，许多楼盘的售楼处冷清了许多，以往周末“人满为患”的现象几乎绝迹。

　　不仅本地

房地产市场有点冷，外地“战场”收获不尽人意。今年深圳秋交会，惠州市20多家房地产商携带30多个楼盘集体亮相，不可避免地遭遇深圳楼市“寒冬”，楼盘销售情况并不好。这无疑是给惠州多家实力雄厚偏爱深圳购房者的开发商以当头一棒。业内人士表示，惠州楼市价格已进入保持阶段，在此期间，房价只会小幅上扬，不会有太大的动荡，这种现象将会一直持续到明年4月。

　　原因剖析

　　观点 1

　　买家逐渐回归理性 房展会推迟是主因

　　对于黄金周的楼市遇冷现象，广东金宝集团总裁向东告诉记者，惠州楼市在这个黄金周出现“有价无市”的局面是受到多方面的影响。一是惠州市民购房趋于理性，早已没有了以前的季节性狂热，以前各家楼盘都以“金九银十”来称呼这一段楼市旺季，惠州买家只要看到合适的盘，就会出手。但越来越理性的市民都不再热衷于“扎堆买楼”。

　　二是因为7月以来，金玉良园、卢浮公馆、华轩·紫韵台等楼盘的开盘，已经消化掉一部分购房需求量，使市民在需求上相对减少。三是今年的惠州市房展会一改往年在十一期间推出的惯例，改在今日才开幕，一些市民更想在房展会期间将各家楼盘逛遍，同时对各个楼盘的品质、地段、性价比做个全面比较，这样更容易选出自己心仪的房子。由于这个缘故，也使到黄金周楼市冷清不少。四是因为受到政策调控影响，深圳楼市一片低迷，影响了深圳客到惠州投资的热情。

　　观点 2

　　均价5000元/平方米 已超出市民承受能力

　　如果你比较关注十一前后的楼市，就会发现，虽然整个市低迷，部分楼盘开盘多月销售停滞，但是市场上一出现4000元/平方米左右的房子，便会被一抢而空。9月底开盘的华轩·紫韵台价位在3700～4300元/平方米区间内，甫一开盘就告罄，而地段较好的卢浮公馆价位虽然以5000元/平方米走高，也销售一空。而对于地段及周边环境不优越的楼盘，5000元/平方米的价格已经超惠州市民的心理预期。鑫宇投资副总经理张景东认为，其实新政对惠州楼市的影响相对较少，出现销售疲软现象，主要是惠州楼市高开高走，价格不断攀升，已超过了惠州市民的承受能力。

　　中低端盘推出过少也是疲软的原因，十一期间推出有近5000套房，但据统计大部分为120平米的房子。而下半年只剩下的两个月中，低端盘与上半年一样难觅踪影。“金宝·金玉良园7月份开盘时起价只有2700元/平方米，已经成为今年惠州楼价2000元区间的绝唱。”张景东告诉记者。

　　“5000多元，就算是90平米的小三房来说，也达到45万元。如果首付按三成算，也要13万元，对于我们这样月薪才2000多元的工薪阶层，怎么买得起房？再说，在惠州拿2000多元的工资已算是不错的了，许多平均工资也就1500元左右。”在惠州工作5年之久的李向阳如实说。

　　前景观望

　　市场将进入保持阶段 短期内房价难再大涨

　　近段时间，虽然市场表现并不火热，但各楼盘均价仍在4000元/平米以上，而惠州市房产局官方网方网站显示，预售均价在5000元/平米以上，价格表现坚挺。对此，鑫宇投资副总经理张景东说：“虽然销售疲软但楼价依然坚挺，就目前的情况来说，5000元以上已超过市民的承受能力，惠州楼市再大幅上涨，已经没有了支撑点，预计市场将进入保持阶段，在这个价位区间上消化一段时间。”

　　“穿上了红舞鞋，就由不得他不跳舞。”广东金宝集团总裁向东用了一个生动的比喻来说明当下开发商的心理，“上半年来，惠州的楼市一直给投资者画一个大饼，这个饼越来越大，吸引了本土以及更多的深圳客来惠投资。”向东称，深圳楼市受新政影响，深圳客早已没有了热情。开发商为了给投资客一个好的升值预期，不得不把房价抬高一点。这样不仅可以吸引外来投资者投资，同时还让以前投资客觉得投得值。但这种没有实际支撑的价格，能撑多久是一个未知数。所以在相当长的一段时期内，惠州楼价仍会缓慢上扬。

　　营销策略已回归本地 本土代理商重夺失地

　　惠州房地产市场经过了2004年至2006年的稳步上涨后，从今年开始走上了“爆发”的阶段。以深圳投资客为主的外来购房者是推助房价上涨的最主要力量，随着深圳投资客的撤离，以外来投资者托市的市场“爆发”期将宣告结束，惠州楼市算是回归本真，以本地人为主。

　　鑫宇投资副总经理张景东表示，一开盘就销罄的时代早已结束，楼盘销售真正回到营销本身——就是要创造市场。当营销重点重新回到惠州本地人时，这时又可能出现一个戏剧性的转机。对于本土代理商来说，在惠州市场深耕多年，他们的优势就是本地市场，再加上近两年来与外来代理商的学习，优势也开始凸显。这时，外来与本土代理商是真正地站在同一个起跑线上，本土代理商有机会重夺市场失地。