原标题：工业用地对外售卖别墅公寓？
拾乐府的销售宣传册页。陶清清 翻拍
“龙岗中心城一个楼盘本是工业地产，却对外宣传是豪华园林小区，而且看样板房还要验资50万元。”日前记者接到有市民这样的信息。
随后记者到现场走访，发现该项目正如火如荼建设中，营销中心已经开放。而在网站上，也有不少销售新闻：“拾乐府预计12月19日开盘，项目主推170—270平复式大户型，样板间已开放，现认筹享3万抵8万优惠。拾乐府项目位于龙岗中心城北通道与回龙路交汇处，是龙岗中心城核心居住区……”拾乐府，别名拾樂府、乐年广场，园林景区豪华社区。一家地产网站这样介绍道。
而记者查阅项目资料发现，这里原本是工业用地，但为何摇身变成为豪华园林小区？对外销售叠排别墅和商业公寓。不少客户反映该项目销售方式也很特别，没有房产证，要先加入会员，然后签订一个类似长期租赁的合同。有客户担心这种方式有风险，一旦项目发生变更，客户权益很难得到保障。
工业用地售卖豪华叠排别墅和商业公寓，这种开发建设模式是否合法合规？对此记者试图联系该项目开发商花样年集团以及相关部门，但到截稿为止没有收到答复。
1.现状
价格便宜1/3，吸引不少购房客
据了解，拾乐府项目位于龙岗中心城北通道与回龙路交汇处，北面为北通道侧面大窝岭山，有较好的景观资源；南面为回龙路毗邻海雅百货、龙岗中学初中部。
22日上午11时许，记者在现场看到，有大约五六名客户正在办理相关手续，不时有三三两两的客户前来咨询了解。两名公司白领正围着一名销售不停地询问情况，“我想买一个单身公寓，面积约30平方米，总价约60万元，主要考虑以后出租投资。”一位戴着眼镜的年轻白领说。“我们公寓2017年底全装修交房，项目本身有一栋写字楼，目前参照周边小区租金能达2000元左右。”销售答复道，公寓能贷款，但只能贷五成10年，可以走银行渠道，也可走公司小额贷。
“由于没有单独的房产证，以后转手可能比较麻烦。”该白领提出了自己的忧虑。不过销售告诉他没问题，到时只需变更一下相关名称即可转手。尽管知道没有独立的产权，且是以相当于“长期租约”的方式购买，但仍有一些客户表示能接受。“深圳市里有一个类似的项目，是做别墅的，现在价格都翻了一番了，还是有人接手。”一位客户说道。
据现场一位销售人员介绍，复式大户型19日已经开盘销售，80套已经卖了64套，均价在3.2万元左右；而小户型的公寓将于23日开盘销售，3梯18户，一共21层，其中公寓18层，楼下3层分别为入户层和两层创客空间，价格在2万元至2.4万元。而据介绍，该项目大户型一共有128户，公寓按照上述情形计算约为324套。
记者关注一位客户，发现其反复了解该项目，还不时与家人沟通意见，虽然其认为公寓价格便宜，约为2万元/平方米，最小的总价才60万元，与周边楼盘均价3万元左右相比，很具吸引力，但该客户并未马上下定。当该客户提出要看大户型时，该销售人员表示要验资50万元才能看样板房。
2.调查
建设用地原来是工业用地
“一栋一本房产证，谁还敢买呀”“而且还是工业用地”“据说看样板间居然要验资50万元？”不少网友对拾乐府项目如此评论道。
记者查阅相关资料显示：该项目占地面积为4.2万平方米，总建筑面积为13万平方米，产权年限为50年，建筑类别为多层、叠排别墅、板楼，总户数为128户，开发商为深圳市越华创新科技工业城有限公司，物业公司为深圳市花样年国际物业服务有限公司。
根据《2015年花样年集团（中国）有限公司公司债券上市公告书》，2013年度公司因收购而纳入合并报表的子公司8家，其中便包括深圳市越华创新科技工业城有限公司。记者联系了花样年集团一位负责人，其表示听说过和了解这个在龙岗区的项目。
在深圳市政府在线网上，记者看到一则“关于变更深规许字06-2005-0130号《深圳市建设用地规划许可证》规划设计条件的公示”，其中如此表述：深圳市越华创新科技工业城有限公司用地位于龙城街道，总用地面积42613.36平方米，土地用途为一类工业用地，现状为空地。用地经深地合字（2004）5088号土地出让合同取得G01026-0003号宗地使用权，土地用途为工业用地建筑容积率2.2，总建筑面积90000平方米。2005年取得建设用地规划许可证（深规许字06-2005-0130号），用地面积4323.5平方米，容积率2.08，总建筑面积90000平方米，其中厂房72000平方米，办公及配套5000平方米，单身宿舍及食堂13000平方米。由于该用地涉及与规划冲突，该单位承诺无偿放弃与规划冲突部分，用地方案图调整为2013-01W-0007号，核定用地面积为42613.36平方米，土地用途维持原合同不变。
3.疑问
会员制购房会否带来风险？
一些市民忧虑，这种工业用地对外售卖住宅和公寓是否合法？有无风险？
对此，记者在项目现场了解到，该项目采用会员入会申请方式，会员可以是个人或公司，个人申请要填写入会申请表、提交申请人入会相关证明材料、交付3万元入会费作为诚意金。
随后乐趣会理事会审核入会资格，通过后办理入会手续，乐趣会整理储存会员信息并建立相关数据库，支付会费首期款，完成会员入会手续，成为会员，最终制作并发放会员卡，颁发会员证书。
“一开始我也感觉这种方式很奇怪，感觉有风险，但后来我们了解其他类似项目，也觉得能接受。”一位近期刚从东莞调过来的销售人员表示。
记者在项目现场看到一份《乐趣会创投配套空间现状告知书》，其中提到乐趣会及其附属设施（包括创投空间）等地上建筑物法定名称为“花样年乐年广场”。项目土地使用权年限为50年，为2005年2月1日起至2055年1月31日止，项目土地及建筑物性质为工业用地，非商品用房，本项目物业类别包括厂房、办公及配套，单身宿舍及食堂。
告知书还提到项目总平面图、效果图、户型图等广告宣传资料以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为效果示意，其展示内容不构成乐趣会的任何要约与承诺。创投空间在签署《会员合约书》时尚未取得独立的房产证，可能导致该空间不能用于在工商部门登记注册公司使用。
为了弄清上述疑虑，记者又采访了开发商花样年集团和规划国土委龙岗分局，但到截稿时止，记者并未收到开发商方面的回复。后续情况本报将进一步跟进。
律师说法
存在一定漏洞和风险
对于这种工业用地建楼对外售卖商业公寓的行为，记者咨询了龙岗区申龙律师事务所的肖律师，其表示这种项目一般只有一个大房产证，具体到里面的小单元公寓，是办不了房产证的，银行抵押不了，无法办理按揭，以后也无法过户。这些项目本身是作为工业总部来建设，一般会打擦边球，存在一定的漏洞和风险。“这项目无法在国土局备案网签，最要注意的是一房多卖。另外一旦项目发生经济债务纠纷，容易造成扯皮。”
撰文 南方日报记者 陶清清
