王炸！北京商住房迎来"史上最严"限购！|税收|政府|资源

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26日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，全面叫停“商改住”。

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专家指出，这是北京市近期升级差别化信贷抑制投资，严查中介规范市场秩序，严格执行购房资格确认的税收政策，规避“假离婚”买房等一系列规范、整顿房地产市场行动后的又一记重拳。

叫停“商改住”：房企不能建，个人不让买

公告对规范北京市商业、办公类项目管理提出了严格要求：开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

公告所述的商办类项目实际上就是通常所说的“商改住”项目。实际上，北京市对“商改住”的做法早就明令禁止，但不少开发企业一直在打政策“擦边球”，将不少40年或者50年产权的商办类项目规划建成为拥有独立厨房和卫生间的住宅。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，从目前的情况来看，“商改住”面积基本上在100平方米以下。此次政策要求单元分割面积不得小于500平方米，从规划设计上遏制将其建成住宅的可能性。

对于销售范围和购买资格等问题，公告也进行了明确阐释。根据公告，开发企业在建（含在售）商办类项目，不得卖给个人，而个人购买必须满足两个条件：一是名下在京无住房和商办类房产记录；二是在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前50%至60%的商办类项目直接销售给个人。此次政策中北京商办类项目的购买条件比住宅更严格，这将导致个人购房者基本放弃购买商办类项目。

抑制过热：商办类项目全面限购

记者了解到，在2016年5月，北京市住建委和通州区政府曾联合发布通知，对通州区的商务型公寓和商业、办公（含商务办公和配套商业）项目的销售实行严格限购政策。但其他区县对商办类项目并未跟进实行严格的管理措施，这造成了对商办类项目管理的区域不均衡现象。一些区县的商办类产品仍在热销。

北京市住建委相关负责人表示，从去年的“9·30”到今年的“3·17”，北京对住宅的调控逐渐加力，一些开发商反而趁此机会打着“不限购、限贷”的旗号，大肆推销商办类产品。近期市场上的商办类产品的销售已出现了过热苗头。

“这次，北京市从规划、建设、销售、使用、信贷等全链条、各环节集中发力，对‘商改住’‘零容忍’。”北京市房地产业协会秘书长陈志说，商住项目本身就是开发商为了利益制造出的“伪住宅”，这类项目弱化了限购政策效果，在实际居住中还存在生活成本高、没有配套、环境嘈杂等问题。

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“商改住”的前世今生

可以说，走在政策边缘的北京商住房迎来了“史上最严限购”政策，那么什么是商住房？商住房又是怎样出现的？

所谓“商住房”，其实就是一些商业或办公等立项的项目，被开发商改变规划，冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实政府给的房本还是写着商业、办公，可以说“商住”其实是一个开发商创造出来的名词。早在上个世纪90年代，深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装，变成“商务公寓”或者“酒店式公寓”销售。随后，这种方式传到了北京，让开发商尝到迅速回款的甜头。

出于成本问题，酒店式公寓和公寓式酒店的价格，一度高过普通住宅售价。为了拉动销售，自2003年起，一部分开发商打出提供固定年回报、原价或增值回购、承诺无风险或者低风险投资等方式，销售酒店式公寓。由于开发商在操作过程中留下多处隐患，2007年，北京市住建委针对这些项目发出风险提示，通过多种途径提醒购房人，这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》。但是，由于利益驱动和迅速回款的需求，开发商在拿地之后，仍会选择将地块上配建的商业建筑改建，以Loft等形式销售。