400多家房企逐鹿，竞拍场地是能容纳1500人的嘉兴大剧院，现场气氛像是“颁奖盛典”，中签的开发商振臂高呼，好似得了奥斯卡金像奖……5月22日，嘉兴的一场土地拍卖会震惊了全国。
这也导致仅仅两天之后的杭州土地拍卖会，站在了聚光灯下。
杭州土地新政之下，今年4月26日出让的桃源及翠苑两宗涉宅地块，已必须“全现房销售”，更双双跨入“自持”门槛，自持比例分别20%、16%。
今天的三墩北宅地，由于体量巨大，超过20万平方米，起价就超过22亿元，因而更受关注。
相关部门想用现房销售的资金压力逼退开发商拿地热情。事实再次证明事与愿违，对于“限价”的土地，“不差钱”的开发商爆发出巨大的热情。
三墩北宅地毫无悬念地进入“现房销售”，金辉&建发以自持32%的代价，竞得该地块。
而在商地的竞拍中，也再次出现了100%自持的激战！最终复兴单元商地被广宇以100％自持加500㎡养老配建拿下。
此次出让结果
今日土拍现场
1
近30家房企逐鹿三墩北宅地
竞价前，已溢价49.99%
这是杭州土地新规后，第二场土地出让会，此次出让的三墩北宅地，体量超过20万平方米，总起价约22.27亿元，楼面起价10875元/㎡。
此次出让地块航拍图
尽管“高门槛”，试图来“掠食”的房企依然规模不小，现场座无虚席，名单如下：
和昌、碧桂园、融创、越秀、杭房、万科、天阳、中海、保利、华润、金辉&建发、龙湖、景瑞、融信、上坤、旭辉、禹州、世茂、中冶、港中旅、中粮、华发、新希望、绿城、佳兆业、大家、郑州绿都、招商、葛洲坝
地块区位图
此外，按照挂牌文件要求，从该地块起，参与竞买报名的，将采取现场摇号方式确定报名、报价先后顺序。
不过，这一新规，对于早已抱有“现房销售”准备，并将进入竞报自持比例阶段的开发商而言，并无影响。
据记者了解，该地块从5月15日开始报名，而截止昨晚，溢价率已经报到了49.99%，在进入现场竞价阶段前，已经无限接近“全现房销售”的第一道门槛。
杭州目前的土地竞拍规则
“溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；
溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；
有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。
”
2
现场首轮报价即溢价70%
“疯狂”，最终自持比例达32%
“现在杭州拿地不可预测。”业内人士早已有言。此次出让，再次映证“疯狂仍在继续”。
进入现场竞价阶段后，该地块首轮报价便达到封顶溢价70%，由禹州创造，之后直接开始投报自持比例面积。
第2轮开始，佳兆业立刻投报自持10%；第3轮，新希望投保自持16%；第4轮，新希望继续竞投自持21%；第5轮，金辉&建发联合体竞投自持比例26%；第6轮，融信出手，竞投27%……这场“血拼”直至第11轮才画上句号，金辉&建发联合体以32%自持比例拿下该地块！
事实上，尽管即便溢价70%，楼面价18488元/㎡，仍然比半年前郑州绿都拿地时的板块最高价19864元/㎡低了不少。
但值得注意的是，三墩北宅地体量超过20万平方米，自持比例稍微一高，自持的面积也得“抖一抖”。
从最后结果来看，自持32%，意味着自持面积将超过6.5万㎡，那么可售比例面积仅不足14万㎡，实际的地价成本约在25000元/㎡左右，保本房价将接近40000元/㎡。
三墩北宅地首轮报价就达70%溢价
另一方面，该地块将全现房销售，两三年后加上种种资金成本的压力，最终面对该地块的命运会如何，将会是一大悬念。
目前，板块内可售新房房源并不多。根据透明售房网显示，周边在售的龙湖·水晶郦城，近月成交均价为21045元/㎡，去化超九成，已经是尾盘。
不过，地块北面的万科融信·西雅图，预计将在近期开盘。据悉，预期售价将超过3万元/㎡，以及去年底拿地的郑州绿都地块，也将称为后续供应力量之一。
3
100%自持，商地也“疯狂”
本土房企广宇“亮剑”
此次出让，除了宅地，位置较好的商地也抢了不小的风头。
其中11号上城区复兴单元商地，位于大名空间商务大厦旁，经过25轮“厮杀”，最终由本土房企广宇斩获，总价约2.6亿元，楼面价17405元/㎡，但自持比例达100%，还需配建500㎡养老用房。
今日土拍现场
13号西湖区双浦单元商地，在激战下，也进入了自持阶段，自持比例25%。
据记者了解，本土房企广宇早已“缺粮”，其鼎悦府等在售项目均已是尾房。
不过，艰难拿地的结果也并不是十分“乐观”，这宗商地将100%自持，意味着广宇将只能是“房东”。
其实回顾4月26日的出让，商地的“热度”已经不容小觑。
4月26日土拍现场
当时，翠苑商业兼停车场地块，溢价率53.91%，需现房销售；龙湖拿下三墩商地，溢价率50%，也需现房销售；而田园商地，招商以100%的自持比例，同时配建2500㎡养老用房才终于竞得。
令人好奇的是，后续招商和广宇将如何运作100%自持的商地，以及如何设置各自的养老服务用地部分。
4
土地市场依旧高热
会否倒逼政策继续调整？
从当下的溢价规则来看，设置三道门槛的初衷，在于用现房销售的资金压力逼退开发商拿地热情，然而新政后的这两场出让会，开发商们心照不宣地正在“豪赌明天”。
正如一位业内人士所说：“目前的激进拿地，离不开部分房企对杭州未来楼市的坚定看涨。”甚至对于一部分大鳄来说，拿地思路成了“先拿了地再说”。
今日土拍现场
接下去，杭州未来的商品房必须精装修交付，从拿地到现房阶段需要三年左右的时间。
几乎每一块宅地都进入现房销售阶段，这意味着短期之内供求关系难以改变，甚至给人未来两年供应量严重不足的预期，或将进一步导致房价上涨。
土地市场继续高热，会否倒逼政策继续调整？
链接
三墩北单元出让回顾
2015年10月27日，三墩北首宗地块入市，经过33轮角逐，中铁建在最终与绿城的角逐中胜出，成为三墩北的拓荒者。
2015年11月23日，龙湖拿下A区块首宗宅地，与2号线地铁站接近的A区块地价不升反降。此后，旭辉也入股目前的水晶郦城项目。
2016年5月12日，杭州土地市场渐渐升温，三墩北17万方宅地入市，最终溢价飙升至113%，自此，三墩北单才算真正受到行内外普遍关注，该地块也就是现在待售的万科·融信西雅图，由万科操盘。
2016年11月28日，急于入杭的房企越来越多，郑州绿都以19864元/㎡楼面夺地，一举刷新板块最高楼面价。
来源：钱报杭州房产（qjwbdc）
值班编辑：倪王镇
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