宽税基、低税率的房产税改革方向：香港房产税体系的启示

继2013年11月中共十八大三中全会明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”后，2015年8月召开的十二届全国人大常委会立法规划向全社会公布，房地产税法被列入立法规划。2017年2月23日住建部副部长陆克华表示，房地产税的问题是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。
我国目前的房地产运行和管理体系向香港进行了多方位学习，主要包括土地招拍挂和批租制度、住房抵押贷款体系、商品房预售制、公租房建设和管理制度、物业管理方式等，可以说，从房地产开发、投资到销售，以及售后的物业管理很多方面都借鉴香港模式。
那么，香港房产税模式能否在内地推行？为了对这个问题进行分析，我们从香港房产税内容入手，归纳房产税税制特征和适用条件，并总结香港房产税模式对我国房产税改革试点的启示。
香港房产税包含哪些内容
香港房产税有两种，一是一般差饷，在政府财政收入中列为间接税，无论房产是否出租，都必须缴纳一般差饷，即使空置也必须缴纳一般差饷。一般差饷的计税依据是应课差饷的租值，此租值由香港差饷物业估价署评定。目前此税的税率约为5%。二为物业税，是向土地及建筑物的拥有人出租物业收入征税，属于所得税。实际征税时，税基是物业租金的净值，即在年度租金中扣除差饷和占租金20%的修理、保险、地租等费用后的余额。值得注意的是，物业税是针对出租居住类不动产的收入课征的税项，税基为实际租金收入，但是对于业主自住、业主授予亲属使用而不收租金以及控制的物业不予征税。
2016年度香港地区财政收入为45000.7亿港元，其中一般差饷为227.3亿港元（约占0.51%），物业税29.98亿港元（约占0.067%），合计共占0.577%。其中物业税占税收总收入（2913.27亿元）比重约为10.3%。
香港房产税的税制有什么特点
（一）“房地分离”的财税制度
对于土地资源较为紧张的国家（地区），房地分离的“双轨”制，使纳税人易于理解和接受征税目的、对象、时间范围等。表2对香港的财税制度进行了解释和说明。
资料来源：根据香港特别行政区官网及部门网站资料整理
土地和房地产分离的管理制度，简化了两者的管理程序，便于征收征管的顺利进行。土地收入中包括土地年租和一般差饷，有效解决了两大难题，一是能解决了公共投资引起土地和房产增值时不能实现“溢价归公”的问题，二是分类覆盖，即土地年租是对续期土地合同的覆盖，一般差饷则是对所有房地产物业的覆盖，避免了重复征税。
（二）财税体系具有系统性
批租、地租、一般差饷和物业税所构成的房地产财税体系具有极强的系统性。
此外，批租制下土地出让收入是香港基础设施建设的主要资金来源，年租制使政府能够获得稳定的土地市场增值收益，平滑土地资产收益在时间上的分布，形成长期财政收入来源。
（三）房产税征管环节前后具有衔接性
香港从2012年开始对税制进行改革，根据征税对象不同，将差饷纳入财产税范畴，将物业税纳入所得税范畴。即，对同一个房地产而言，针对持有环节征税的项目是差饷，而对经营环节征税的项目是物业税。这样保证了房产税在房地产全生命周期中税收征管环节具有很好的衔接性。
香港房地产税制得以实施的背景条件
（一）较为发达的租赁市场
香港的租赁市场机制较完善。首先，租赁市场分类供应。市场上一共有四类住房供出租，分别是公寓、酒店式公寓、联排住宅和独栋住宅，对应不同的需求群体。其次，专业的机构出租人是市场供给主体。无论是公寓还是酒店式公寓，都由专门资产管理公司来管理和运营。第三，健全的法律体系，对寻找租客、签订租赁合同、为租赁合同办理注册、业主的权利与义务、续租和终止事宜做了全流程规定，切实保障房东和业主双方的权利。第四，对于中低收入群体的住房问题，通过“公共房屋及自主置业计划”，供应公租房，满足居住需求。总之，香港的租赁市场呈现出“专业管理、梯次消费、法律完备”的特征。
租赁回报较为稳定，根据香港差饷物业估价署公布的官方数据，2011年-2015年办公楼的平均租金回报率约为3.1%，商业楼平均租金回报率为2.5%，住宅的平均租金回报率为2.5%。进一步比对发现，租金回报率变动很小，也就是说，正常情况下，办公楼、商业楼和住宅的投资回收周期分别为32年、40年和40年。这也给了房地产市场一个相对稳定的预期。
（二）较为完备的信息系统
首先，由于机构出租人是租赁市场主体，根据《土地注册条例》，租期超过三年的租约须于签订后的一个月内向土地注册处办理注册。其次，差饷物业估价署定期公布和租赁相关的市场数据，包括租金指数、售价指数和空置率等指标。
（三）完善的税收分类和评税体系
分类征税的体系，既简洁明了，又最大程度上避免重复征税。
举例来说，香港居民陈先生以每月5000港元将其物业使用权出租给李先生，租期为20年，李先生将物业装修（摊到每年成本约5000港元）后以每月8000港元的价格转租给王先生。该案例中涉及的房产税及计算如下表：
除了税收种类前后的衔接性之外，香港的评税制度也是房产税得以顺利推行的保证。香港地域狭小，税制上采取的是“简单且低”的税制——税种少、税率低、征税程序简便、对所有企业和个人均一视同仁，实行单一的来源地税收管辖原则。香港税收以直接税为主体，除对酒类、烟草等征收货品税外，没有其他间接税。香港对报税表实行100%的评税制度，这主要靠专业的评税人员利用技术手段，尽早发现税收风险并加以应对和解决。
香港房产税模式对内地房产税改革试点的启示
（一）内地目前房产税试点的基本情况
2011年上海和重庆分别进行了房产税试点，从试点方案来看，有两个方面内容，第一，针对“增量房”或者“高端房”；第二，主要以房地产价值作为计税依据。因此，房产税改革呈现两个特征，税基窄、税负重。这与我国税收制度“简税制、宽税基、低税率、严征管”的基本原则不符，也有违社会公平，更不能体现税收在调节经济中的作用。
（二）对下一步改革试点建议
1.以宽税基、低税率为改革方向
宽税基和低税率才是房产税制度得以实施并可持续的重要前提。发达的租赁市场是香港房产税实施的市场条件。下一步房产税试点改革，首要工作应为培育和扶持租赁市场发展，并建立有效的租赁市场监测监管体系，密切关注租金指数、售价指数和空置率等指标。其次，向香港的房产税模式学习，建立以市场租金为计税依据的房产税体系，根据公共管理的需要和租赁的用途，确定合适的税种和税率。
2.构建合理的评税制度
合理的评税制度，是香港房产税征收征管的重要体制基础。应依托房地产估价行业，形成以房地产市场租金为主要内容的房屋租赁管理数据系统，同时培养评税专业人才，构建以评税师为主的专业队伍，确保房产税的推进和实施有制度和人才保障。