“930”一周年！楼市巨变，买不买房都得知道|产权|房地产|楼市调控

9月30日

是北京共有产权住房新政实施首日

也迎来首个共有产权住房项目的摇号

该节点意义不凡

被视为楼市转向的重要信号

一年前的9月30日

同样不平凡

一则北京楼市调控信息

给当时火热的市场浇下一盆凉水

并掀起新一轮全国调控热潮

一年间

超百城发布150余次楼市政策

从限购、限贷、限价

到限售、限商

再到租售同权、购租并举

楼市调控已从对量的管控

转向打击投机行为

促使住房向居住属性回归

显效

房地产市场持续降温

2016年9月30日，北京率先出台房地产收紧政策，给当时火热的市场浇下一盆凉水。该政策规定，购买首套普通自住房的首付款比例要不低于35%，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买二套房的，无论有无贷款记录，首付款比例不低于50%。二套房为非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

新一轮围绕首付款比例、贷款利率不断提升的楼市调控大幕开启。此后，上海、广州、深圳等一线城市及部分房价上涨过快的共计20多个城市密集出台针对房地产市场的限购限贷政策。迄今为止的一年间，全国有超过100个县级以上城市发布了150余次与房地产调控相关的措施。

中国房地产协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，本次调控与以往历次调控相比，涉及面广，“基本上涉及房地产开发的所有环节，包括土地供应、房屋销售，以及开发企业融资端与购房人购房端的金融调控等，而且力度远超以往调控”。

在各地调控措施不断升级的作用下，燥热的房地产市场明显降温，逐步回归稳定。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2016年“9·30”政策出台后，住宅市场迅速降温，交易量在去年最后三个月稳定下滑。在“房子是用来住的，不是用来炒的”的基调确立下来后，调控不断收紧，交易量下滑趋势延续到2017年。

国家统计局新闻发言人刘爱华表示，房地产市场经过去年以来的调控，效果不断显现，热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制。今年8月，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。同时，去库存进度加快。8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点。

以北京为例，9·30调控一年来，北京楼市量价齐跌，其中，成交量跌幅明显。中原地产研究中心统计数据显示，截至9月28日，9·30开始的本轮调控潮一年，北京发布约30次调控政策。过去一年，北京二手房+新建住宅签约195590套，同比跌幅达到了38.9%。同时，易居研究院数据显示，2017年8月份，北京新建商品住宅成交面积为36万平方米，环比减少13%，同比减少60%。北京8月份新建商品住宅成交均价为44706元/平米，环比减少8%。

生变

房地产租赁时代正在开启

2016年年底，中央首提要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度，让房地产政策悄然发生变化。

今年5月，住建部就《住房租赁和销售管理条例》向社会公开征求意见。7月，住建部等九部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。再度明确购租并举，租售同权。随后，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，正式开启我国租房时代。

方正证券分析师任泽平表示，截至目前，我国已有20余个省份出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给，库存压力大的省份则强调利用好存量用地。多数省份允许改建商品房用于租赁，并加快培育专业租赁企业，鼓励房企转变为租购并举型。

以北京、上海为代表，租赁用地大幅推出，且挤占一部分商品房指标。北京新五年的用地规划，首次单列租赁住房用地：五年全市住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套，租赁住房计划供地1300公顷，占比21.7%。上海新五年的供地计划，商品房用地2000公顷，租赁用地也达1700公顷。

针对13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，国土部相关负责人表示，希望通过改革试点，到2021年底，在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

调整

从事后管理转向预期管理

中原地产首席分析师张大伟表示，过去的调控更多的集中在事后管理，而现在楼市调控更多的是集中在预期管理，在房地产市场未出现不稳定因素的前提下提前发布新政，比往年的楼市调控措施效果更好。

值得关注的是，在上个周末，石家庄、重庆、南昌等地也纷纷宣布加入“限售”队伍。据不完全统计，目前全国已有44个城市发布“限售”政策。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，“限售”政策作为一个新的楼市调控政策，也可以说是一种“补丁”政策，主要是发挥抑制投资投机的作用为楼市降温。整体来看，如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市，在今年的房地产市场中仍然存在反弹情况，不排除这些热点城市会跟进“限售”政策的可能。

事实上，当前不仅“限售”政策的覆盖范围在逐渐加大，全国多个城市的房地产按揭利率也在不断提高。

根据第三方研究机构融360的数据显示，8月份全国首套房平均利率为5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比7月份上升2.47%，同比去年8月份的4.44上升了15.35%；8月份二套房平均利率为5.54%，同比去年8月份的5.39%上升了2.77%。

作为本轮楼市调控中的主力军，北京市的房贷利率更是经历了六次重要调整，调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流，部分银行甚至将首套房贷利率上调到基准利率20%的水平。

“整体来看，以限购、限价、限售等房地产政策主导楼市降温的阶段基本已经过去，未来半年或一年，货币、房贷、资金面等将成为热点城市楼市降温的主导性因素。”易居研究院研究员赖勤表示，从近几年房贷利率与70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅走势来看，二者往往呈负相关关系，即房贷利率上调，房价下行。虽然短期内房贷利率上调会加重刚需购房者的购房成本，但从长期来看，房贷利率上调对投资投机需求的打击要大于刚需，会降低投资投机需求的占比，进而让房价走势更加平稳。

赖勤预计，后续楼市调控政策松紧度基本不变，但金融环境继续呈紧缩态势。综合考虑房贷利率变化与房地产调控强度，热点城市楼市将延续降温趋势。

转向

调控思路渐从短期走向长期

过去多年，虽然历经数轮调控，但在很多炒房者的眼里，低价购房、高价卖出以赚取暴利，是他们热衷房地产投资的主要原因，甚至有上市公司通过卖房保壳，让住房背离了居住属性。此轮调控中，房地产政策不再仅仅局限于此前频繁使用的限购、限贷，而是通过去杠杆、限售、共有产权等多重方式，形成房价闭环，压缩房地产牟利空间，促使住房真正回归居住属性。

将于9月30日正式实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，明确了购房所占份额，退出方式以及价格。除了购买资格的确定外，与以往的保障性住房不同的是，共有产权住房将参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。在交易方面，上述办法规定，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买。若购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。也可按相应比例转让至其他符合共有产权住房购买条件的家庭，所占房屋产权份额比例不变。