时已至秋，北方多地气温骤降，又到一年“候鸟”南飞时。
每年10月，大批人群从寒冷的内陆来到海南，这里长夏无冬，花开四季，待到次年三四月春回故乡启程返家，“候鸟”之称由此得名。
图为“候鸟”们在景区集体合影
作为国际旅游岛的支柱产业，海南房地产业过去主要依靠外地需求推动，“候鸟”就成了支柱产业的支柱。2016年9月，时任海南省副省长的陆俊华曾透露，海南商品房销售对象以岛外居民为主，除海口本地刚需较为旺盛、岛内居民购房比例超过50%以外，其他市县岛外购房比例均超过50%，部分市县甚至超过90%。
然而今年，想要在海南买房过冬的准“候鸟”面临着海南最严厉的调控，在海南买房不再是易事。
图为海南陵水房产企业将海南省出台的限购政策进行公示
海南近期房产新政知多少？
今年，准“候鸟”南向置业前，都不得不关注海南近期密集出台的房地产新政：
9.23——永久停止中部四个生态核心区开发新建外销房地产项目；
9.29——停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设，商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅；
9.29——海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅，生态红线区周边要严格控制商品住宅开发，停止产权式酒店项目规划报建审批；
10.9——在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在三亚市中心主城区范围内购买住房的，需提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明，如提供个人所得税纳税证明的须同时提供社会保险缴纳证明；
10.10——海口、三亚、万宁、陵水四个市县住房限制转让年限提高到5年；
10.11——三亚停止在国家重点生态功能区开发新建外销房地产项目。
业内认为，新政对“候鸟”人群的指向目的非常明显，即提高外来人口置业门槛，减轻海南城市发展和环境保护压力，解决房地产“一业独大”。
图为海口某楼盘。凌楠 摄
海南“候鸟”有多少？
每年来到海南的“候鸟”有多少？据海南省政协2016年《关于柔性引进和使用“候鸟人才”助推海南经济社会发展的调研报告》显示，每年冬季由全国各地“迁徙”海南省的“候鸟”人群超过100万人。要知道，2016年末海南省常住人口仅为917.13万人。
而根据链家提供的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多，其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。
“候鸟”经济喜与忧
三亚叫停大型房地产项目后建成的三亚春光路红树林生态公园。王晓斌 摄
不可否认，“候鸟”为海南经济尤其是房地产发展做出贡献，也在一定程度上拉动消费，增加就业。但正如海南省住建厅有关负责人曾说，岛外大量“候鸟型”人群季节性居住，给海南当地基础设施、公共服务设施和社会管理带来极大压力。
海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路说，房地产的外销特点给海南带来三个严重问题：
第一，城市“刚性候鸟”与服务配套的矛盾。三年间岛外客户购房超过45万套，项目交房后，海南将增加100万置业但并不在此长期居住的刚性人口，对本地公共设施配套，商业配套带来难题，即“旺季服务不能满足需求，淡季又产生大量浪费。”
第二，生态发展和环境保护的矛盾。海南大规模房地产开发将会对本岛脆弱的生态带来影响，将不可避免碰触生态红线。
第三，房地产与其他产业的矛盾。目前，房地产“一业独大”问题严重，已致海南其他产业逐渐空心化，必须鼓励其他产业发展，用产业带动长期人口就业创造产值，而不是纯粹买房享受。
新政后，来算笔账——
2017年9月30日，一名建筑工人从海口市某在建商品住宅项目前骑车路过。骆云飞 摄
近年来，海南很多企业为迎合市场，开发大量的小户型商品住宅卖往岛外市场。如今随着房价上涨、户型要求提高，准“候鸟”买房要投入几何？
根据海南省住建厅、海南省统计局等部门公布的数据：
2016年上半年，海南全省商品房销售均价约1万元，按照海南省要求商品住宅套型建筑面积在60平方米以上计算，最低门槛约在60万元；
2017年上半年，海南全省商品房销售均价约1.2万元，按照最新套型建筑面积不低于100平米计算，最低门槛约在120万元。
两相对比购房门槛翻番，很多购房者将被挡在海南之外。
此外，海南提高住房限制转让年限，整个买房、拿证、转让的流程至少需要6到8年，这就用政策把不动产的流动性锁死，市场只能留下自住的客户，体现“房子是用来住的,不是用来炒的”。
四川人李先生在接受采访时说，曾考虑50万购买一房一厅旅游生活方便的房子，还要有升值潜力，但海南今后最小户型100平米，转让时限延长，这可能会让他放弃购买。
未来，准“候鸟”怎么来？
图为三亚市天涯区天涯海角风景区风光。尹海明摄
海南并未剥夺“候鸟”享受阳光沙滩大海的权利，将积极发展租赁型住房、度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产；鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各种共享型住房产品。这意味着不必一次花上百万置业，只需一年以几万元购买短期服务，依然可以在海南休闲放松。
作者：王子谦
编辑：杨维思
