为保障房屋租赁关系中租客的权益，我国法律规定了买卖不破租赁原则及承租人优先购买权。近日上海市普陀区人民法院审理了一起原告主张承租人优先购买权的案件。原告高格建筑公司起诉刘某、曹某父子二人，声称其于2012年11月起就向刘某承租了位于上海市长寿路800弄某号的房屋。并提供了一份编号为0001529的《租赁合同》证明双方于2012年11月1日向被告刘某承租，租期二年，至2014年10月30日止。该合同到期后，双方又于2014年11月11日续签了《房屋租赁合同》，合同约定月租金9500元，自2014年11月1日至2032年10月31日，租期十八年。之后，原告高格建筑对该房屋精装修后一直租赁至今，并按其缴纳租金及物业管理费等。然而，2015年11月刘某在未告知高格建筑的情况下，直接将房屋出售给曹某父子二人。原告高格建筑认为被告刘某违反了租赁合同约定，剥夺了自己在同等条件下的优先购买权。为维护合法权益，高格建筑于2017年5月向普陀法院提起诉讼，请求判决解除刘某同曹某父子二人之间的购房合同；并请求以1430万元的价格购买该套房屋。
案中有案，曹某父子曾诉刘某继续履行房屋买卖合同
然而事情并没有看起来这么简单，原来刘某同曹某父子二人在普陀法院也有诉讼未了。2015年11月，刘某委托胞姐大刘将位于长寿路800号的该套房屋卖给了曹某父子二人。双方先后签订了《补充协议》和《上海市房地产买卖合同》约定房价共计1430万元，对买方曹某父子办理贷款事宜及违约责任，并对税费、公证费、中介费等费用的承担作了约定。该房屋买卖合同生效后，曹父按约支付房款429万元，并向银行申请银行贷款999万元。
2016年1月，因刘某涉南京市江宁区法院审理的一起案件，该套房屋被江宁法院查封，并导致房屋无法过户。于是，刘某委托律师于2月向曹父发函，称因该套房屋被法院查封，本次交易只能中止，要求将已收房款退还，如曹父同意解除合同，刘某愿意作适当补偿。
2016年3月，曹某父子向普陀法院起诉刘某，要求法院判令继续履行该套房屋的买卖合同，并要求刘某承担违约责任。而刘某则提起反诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，并要求曹某父子取回存放在其处的房款429万元。后于2017年9月，普陀法院判决曹某父子诉刘某一案中，因该套房屋在另案中被江宁法院司法查封，当前不具备产权过户的条件，对曹某父子的诉讼请求及刘某的反诉请求均予不予支持。
曹父认为高格建筑与刘某存利害关系，租赁合同涉嫌造假
案件审理中，被告曹父提供有关高格建筑的企业信息登记资料等证据，旨在证明高格建筑的股东杨某、与刘某、大刘之间的利益关系。并认为原告与刘某之间不存在租赁关系，对高格建筑提供的编号为0001529《租赁合同》真实性持有异议，认为其涉嫌造假，属恶意、虚假诉讼。
对此，原告认为因初期的两年期租赁合同灭失，且两年租赁事实存在，才设法于2016年年底补签了初期的两年期租赁合同。
2017年8月14日，普陀法院依法经向该合同提供方永越地产事务所法定代表人文某调查并核实编号为0001529《租赁合同》的情况：刘某回忆2016年年底，在朋友李某的要求下曾（曾从事中介工作时，为上海高格建筑装潢有限公司提供过中介服务）给其一份编号为 0001529的空白租赁合同文本（一式三联），但对其用途或意图未予过问。经过确认，现涉案编号0001529《租赁合同》合同文本及印章确属永越地产事务所所有。但文某表示不清楚合同的内容，且未向本合同中租赁双方提供过任何中介服务，从未收到过中介费用。
法院：不予支持原告诉请，对提供虚假、伪造证据罚款10万元
普陀法院汤法官认为，该案中，刘某委托胞姐大刘为代理人参与诉讼，而大刘在该房屋买卖中，也作为刘某的代理人与曹某父子签约并收取部分购房款。现有证据足以证明大刘与高 格建筑的股东之间存有关联性。而原告高格建筑自称时过一年后才知晓被告之间的买卖关系，有悖常理。且即便高格建筑与刘某之间的租赁关系确实存在，根据相关法律规定，承租人优先购买权受到侵害后，承租人应请求出租人承担赔偿责任。综上，普陀法院依相关法律规定，一审判决对原告高格建筑公司的诉讼请求均不予支持。由原告承担受理费人民币107600元。
另查明，高格建筑虚构租赁关系并于刘某及案外人上海永越地产事务所伪造补签《租赁合同》，向人民法院提供虚假、伪造的《租赁合同》作为证据，企图证明其与刘某曾于2012年10月19日签订过编号0001529《租赁合同》之事实，以博取法院对其请求的支持。严重违背了诉讼诚信原则，情节恶劣，严重妨碍了民事诉讼的正常秩序，而且可能造成严重后果，损害司法公信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，普陀法院决定对上海高格建筑装潢有限公司罚款人民币10万元。
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第三条 民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受
法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
（看看新闻Knews记者：吴海平 实习编辑：朱佳伟）
版权声明：本文系看看新闻Knews独家稿件，未经授权，不得转载。
