本报记者 颜世龙 北京报道
层高6米的LOFT户型，可办公可居住；无产权，合同签20年送10年；购房后还提供返租服务，10年回本。北京违规商住项目似乎屡禁不绝，而这一次则是以创业园区的名义在向购房者“招手”。
近期，《中国经营报》记者调查发现，位于北京市朝阳区平房乡区域内的北京电影学院文创园（平房园区）（以下简称“北电文创园”）客流不断，其中相当一部分并非创业者，而是购房者及投资者。“靠近东坝使馆区，下一个三里屯”、“地铁沿线”、“张国立、梁天等众多明星担任总设计师”等成为开发商嘴里的热门营销词汇。
不过，业内专家表示，在当前北京市严厉查处商住房的情况下，购房或存在较大风险。
10年“回本”
“层高6米，可以改建成LOFT格局，居住和办公都可以，面积从30平方米到300平方米的户型都有，现在买20年送10年。”近日，记者在走访北电文创园时工作人员介绍称，整个项目一共1040多套房源，现在已经基本售罄，只剩下三四十套左右。
“项目地上一层，地下4层，整个项目总建筑面积10万平方米左右，目前仅剩一两套70平方米左右的小户型，价格为125万元/套，其他100多平方米的大户型总价在250万元/套左右。”工作人员说，“项目的总设计师是张国立和梁天，还有北京电影学院院长张会军，他们在这里都有股份。如果没有张会军，这个园区就不可能叫这个名字了。虽然他们挂了总设计师的名，但你觉得他们会设计吗？实际上他们就是出资方。”
该工作人员介绍，项目的开发商为北京海湾绿洲国际经济信息咨询有限公司（以下简称“海湾绿洲”），地块是从北京市朝阳区平房乡政府租赁40年，租赁期为2008—2047年，开发商为规避相关法律所以对外合同出租20年，再送10年。“如果政府到时候拆迁的话，可以按照合同金额的1.3倍赔偿给购房者。”
此外，开发商还提供售后返租服务，并向购房者承诺，一年返租总房款的10%，3年返36%，5年返45%，十年回本。“购房者如果自住，还可以把注册地址对外出租，一年也有七八千元的收入。”该工作人员说，“项目可以付全款，也可以分期，最长的可分3个月。另外，开发商联合华夏银行提供信用贷款，最高额度50万元，只要个人征信没问题，年龄在25岁—40岁都可以，之前有客户两天就贷款了40万元，其他客户也基本都审核通过了。”
据了解，目前园区主要以影视及文化产业内容为核心，分为独栋的影视制作中心，及4栋小型众创空间办公楼和大体量的商住公寓等几部分，其中众创空间目前租用率较高，而商住公寓部分目前大部分处于装修或尚未进驻阶段。
不过，据官方宣传称，北电文创园由北京电影学院与北京锦秀艺创旅游文化有限公司（以下简称“锦秀艺创”）联合创建，位于首个国家级文化产业创新实验区内，被评为“十大文化创新园区”，并被北京市文化创意产业发展专项资金评为“2016年度扶持项目单位”，成为重点扶持项目。
据项目众创空间区域的工作人员表示，实际上项目的老板都是同一人，只不过各个部分由分属的公司进行开发和运营而已。上述公寓部分工作人员在谈及返租情况时也表示，海湾绿洲开发商住公寓，但最终是由时代文化公司来进行统一租赁和运营。
或涉违规
工商资料显示，锦秀艺创公司目前已经改名为北文时代（北京）文化有限公司（以下简称“时代文化”），时代文化成立于2013年1月，注册资本为2858万元，法人为叶炜祥，经营范围为组织文化艺术交流活动、设计制作代理广告、展览展示等。而海湾绿洲成立于2007年11月，注册资本为1000万元，法人为万子千，经营范围为经济贸易咨询、投资管理、房地产信息咨询等。
不过记者注意到，两家公司的经营范围均并不包含房地产开发业务。其中海湾绿洲曾于2016年因通过登记的住所或者经营场所无法取得联系被北京市工商局朝阳分局列入企业异常经营名录，而在今年4月，则被北京市民防局处以警告和罚款6万元的决定。
此外，记者从平房乡政府工作人员处了解到，该地块原属绿化隔离地区的绿色产业项目用地，后根据中央精神进行产业升级为文化产业用地。
北京京润律师事务所主任律师张志同表示，开发商私自改变了土地用途并进行相关销售，所以双方买卖均属不合法，从民法角度来说，交易的标的物首先要合法，即便消费者已经付费，相关物权也不会进行转移和改变，属于典型的“以租代售”，而就售后返租而言，虽然住建部此前有部门规章等要求，但主要是针对商品房在尚未竣工时做出的规定，对此类情况并未有具体规定，但此类“售后返租”情况可能会触犯刑法，根据2011年最高法关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释规定，不具有房产销售的真实内容或不以房产销售为目的的返本销售、售后返租等行为吸收公众存款资金的以非法吸收公众存款罪论处。“实践中发现很多当初承诺售后返租、包租的房地产项目最后出现资金链断裂，甚至企业恶意违约或捐款跑路的情况发生。”
不过，金蝶KBS产业研究专家柴磊在接受记者采访时表示，实际中确实有部分所谓的创业园区在进行房地产销售业务，其中重要原因是因为招商或运维能力不足，而通过房地产销售则可以尽快实现前期投资资金的回笼。
中原地产首席分析师张大伟说，开发商之所以打商住的概念，主要是和目前市场畸形有关，因为国内的住宅投资属性已经远远超过了商业办公，而企业的逐利也趋势了开发产品走向所谓的“商住”，仅靠单纯的商业办公对企业来说诱惑力不足。
创头条创始人李茂达在受访时表示，无论是众创空间、创业园区还是共享办公，最考验的是招商运维能力，其入住率非常关键，这关系到企业回收成本，一般入住率到60%—70%才能盈亏平衡。从国家导向来说，希望大家不是来当“二房东”，而是提供专业的服务，服务在未来的比重将越来越高。火炬中心在双创周期间出台了一些标准和规范，这从行业来说已经形成了一个共识。建议运营方要贴合当地产业，最重要的是自身要具备一些优势资源，可以聚集行业上下游的资源。而记者从创头条制作的全国双床孵化载体地图了解到，目前全国纳入火炬计划统计的众创空间有4298家，科技企业孵化器3255家和企业加速器400多家。
上述众创空间工作人员表示，目前众创空间有75间独立办公间，现在只空着4间，工位出租率在一半左右。“我们也在和北京市文资办等政府部门都在申请相关扶持政策，但目前只能说还在落实阶段，现在对企业来说还没有什么实际的扶持资源，因为向政府申请比较费劲。”
为此，记者分别就上述问题向北京电影学院、张国立公司、华夏银行等发出采访请求，但截至记者发稿前尚未获得正式回应。
（编辑：颜世龙 校对：翟军）
