本报记者 杨玲玲 上海报道
近日，光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产”）的一系列出售事项引起外界关注。据统计，该公司9月9日至今，共有4个项目、子公司被售，总计为公司带来15亿元左右的年度净利润，比去年整年的净利润还要多。
同时，《中国经营报》记者注意到，由原上海海博股份有限公司与农工商房地产（集团）股份有限公司通过重大资产重组形成的光明地产，迎来了三年业绩承诺的关键节点。此前重组公告显示，光明地产2015年至2017年合计实际净利润不低于约35亿元，而2015年～2016年，公司累计实现净利润约15亿元，照此推算，其2017年地产产业全年净利润在20亿元左右才能兑现承诺。外界由此认为，频繁“卖子”与兑现业绩承诺之间存在着微妙的关系。
针对频繁出售子公司为业绩承诺输血的质疑以及公司战略转型的推进情况，光明地产相关负责人回复记者表示，外界对公司的某些经营行为存在一些误解，公司出售东恒海鑫项目，不是一个孤立的交易，而是在房地产行业大背景新形势下，公司从未来发展战略转型高度出发，与公司今年一系列收购、出售项目动作前后关联贯穿的日常经营行为。“公司依托国资背景，协同优质资源，加大土储力度，同时探索多元投资，突破盈利瓶颈，坚定推进深化转型，全面加快产业模式多元化的发展步伐，着力实施产业结构的优化与升级。”
频繁“卖子”
近日，根据光明地产公告，其下属公司东恒海鑫已成功挂牌转让，成交价21.8亿元，竞得者为泰禾集团旗下子公司。
公告信息显示，光明地产旗下全资子公司农工商房地产有限公司（以下简称“农房”）持有的江苏东恒海鑫置业有限公司100%股权及债权将以21.83亿元转让至苏州锦润集团，目前农房已全额收到本次交易的转让价款，预计此次交易将为该公司带来9.4亿元的年度净利润。
记者查阅国家企业信用信息公示系统了解到，苏州锦润置业有限公司的股东为苏州泰禾置业集团有限公司，而后者唯一的股东为泰禾集团股份有限公司。
光明地产方面称，本次交易符合上市公司经营战略发展以及产业结构调整的需要，有利于上市公司快速回笼资金，提高净利润，进一步降低资产负债率。
值得一提的是，今年下半年以来，除了本次交易，光明地产已相继出售3个项目或子公司。
今年9月9日，光明地产控股子公司南宁国粮房地产开发有限公司，通过公开挂牌转让的方式，转让所持有的位于广西南宁市良庆区五象大道北侧的A2及A3地块在建项目资产，转让价格不低于7.42亿元，拟为光明地产2017年度增创归母净利润约1.98亿元。
10月11日，光明地产全资子公司上海农工商华都实业（集团）有限公司通过协议转让方式出售所持有的商业项目予上海良友（集团）有限公司。根据公告，受让方上海良友（集团）有限公司与光明地产为同一控制人光明食品（集团）有限公司下属兄弟企业。光明地产方面表示，经初步测算，如果交易标的转让的成交价格为9.88亿元，预计此次关联交易将为该公司2017年度增创归母净利润约3.45亿元。
此外，光明地产全资子公司上海农工商房地产置业有限公司也将所持有的新府中路一处房地产项目出售给上海蔬菜（集团）有限公司，成交金额为4.15亿元，为光明地产增加归母净利润6698万元。
同时记者发现，重组上市的光明地产，迎来了三年业绩承诺的关键节点。2015年，光明地产在重组公告中提到，农房集团全体股东承诺本次重组实施完毕当年及之后两个完整会计年度，农房集团合计实现的实际净利润不低于利润补偿期间内预测净利润的合计数，即农房集团2015～2017年合计实际净利润不低于35.125亿元，承诺方为控股大股东光明食品集团。
查阅光明地产财报发现，2015年该公司实现营业收入123亿元，净利润5.1亿元；2016年光明地产营业收入增至207亿元，净利润10.11亿元；2017年上半年，光明地产实现营业收入59.39亿元，净利润2.6亿元。2015年至今年上半年，光明地产净利润累计为17.81亿元，与35亿元的净利润目标相差17.19亿元，由此可见，光明地产兑现利润承诺不无压力。
对于接连出现的出售事项，上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“年底是结算时期，此时出售项目不排除是为完成业绩承诺而做出的举动。不过这种举动短期可能实现目标，但却是以牺牲后续持续经营为代价，数据背后实际现状可能并不那么乐观。”
转型破局？
光明地产方面认为，公司出售东恒海鑫项目，不是一个孤立的交易，而是从未来发展战略转型高度出发，与公司今年一系列收购、出售项目动作前后关联贯穿的日常经营行为。
记者采访了解到，光明地产开发足迹遍布江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、上海等七省一区一市。不过，该公司开发经营的项目主要集中在上海、江苏、浙江以及部分三四线城市区域。“从市场表现来看，都市圈还是有潜力可挖的，尤其是长三角等经济发展龙头区域，因此战略上并没有问题。做好产品研发、加快拿地节奏对企业业绩增长会有较大帮助。”卢文曦认为。
对此，光明地产相关负责人表示，目前房地产行业呈现六大新趋势和新常态：一是资金成本逐步攀升，二是传统住宅毛利逐步压缩，三是不同区域销售情况逐步分化，四是部分房企产出周期长资金沉淀风险逐步加剧，五是行业并购良机逐步显现，六是政府对行业内新兴产业支持力度明显加大。
“面对行业新趋势新常态，公司坚定推进深化转型。”该负责人表示，年初至今，光明地产通过公开招拍挂、传统收购兼并、与大型房企合作等方式，累计增加土地储备面积近百万平方米。
据介绍，7至9月，光明地产竞得徐州贾汪区、湖州太湖度假区、金山区金山新城等地块,分别获得土储面积11.53万平方米、7.46万平方米、17.25万平方米。此外，8月，光明地产收购杭州千岛湖61%股权及相应债权，获得土储面积24万平方米；10月，收购中鸿兴业投资100%股权及相应债权、鸿立东方30%股权，获取宜兴市七宗未开发地块面积28.16万平方米及“竹海岭上小区”未售面积28.20万平方米；11月，又收购了宁波置业35%股权、北仑置业35%股权，增加公司投资开发的宁波市“光明领尚小区”与“光明领御小区”的销售权益。
“届此，公司土储版图由上海占50%、江浙地区占25%、全国其他区域占25%的三分局面基本成型。”光明地产方面回函表示。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进置评称：“这些区域市场波动较大，有很强的周期特征，所以未来销售或也有一定的压力。类似企业的优势在于：在上海有较好的工业用地，土地储备还是比较丰富的；而劣势在于：在长三角投资的影响力一直没有做大，所以需要持续推进企业战略转型。”
记者了解到，光明地产将重点开拓“城中村”建设、历史名镇、特色小镇、产镇融合、城市更新、保障房建设等项目，探索投资模式从传统住宅开发商向城市运营商转变的发展之路。在产业优化升级过程中，光明地产将依托光明食品集团的国资资源和平台优势，以崇明国际生态岛建设为契机，研判可持续发展的创新项目。
光明地产三季报显示，报告期内，公司负债总额达到414.00亿元，其中流动负债276.62亿元，占比66.82%。报告期内取得借款收到的现金165.06亿元，偿还债务支付的现金152.19亿元，在发展过程中，光明地产处在一个“借新还旧”的模式中。
“资金运用将在助力公司发展战略转型中发挥关键性的支撑作用。”光明地产相关人士表示。为此，光明地产积极探索多种低成本融资途径，严格执行资金集中管理原则，提升资金使用效率，降低资金成本。
编辑：石英婧校对：颜京宁
