3月14日，中国政府网公布国务院2018年立法工作计划。根据计划，为提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理，将制定包括住房销售管理条例、住房租赁条例、城镇住房保障条例（均由住房城乡建设部起草）在内的多部条例法规。

三部条例从商品房销售、住房租赁、住房保障三个支点形成我国住房体系的法律架构，意义重大。

张静丨采访整理

立法计划体现调控思路

严跃进（易居研究院智库中心研究总监）

国务院总理李克强在政府工作报告中指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

改革的特点是“变”，立法的特点是“定”，两者如鸟之两翼、车之两轮，必须一体前行。立法体现了监管层调控思路，对于房屋销售、房屋租赁、住房保障等改革中发现的问题、通过改革试点取得的成果，通过立法的方式进行规范，有助于房地产市场的积极健康发展。

要保持楼市降温，让房价回归理性，从严调控在下一个阶段依然不可或缺。本轮调控遏制投机炒房的方向是明确的，表现在政策上，则是一系列限售、限购政策的实施和加码。据中原地产研究中心统计，包括广州等城市，2017年全国限售城市扩大到50个，要求所有新购或者部分新购房源锁定一定年限（2到10年不等）后才可以再上市。

差异化调控，一城多策、因城施策等举措体现了政策的稳定性和连续性，也为2018年的楼市调控定下基调，后续预计各地调控中会持续抓“地方主体责任”的内容；在去库存和控房价的导向下，不排除部分城市会有“郊区去库存+限售”、“市区做租赁+控房价”的差异化调控思路。

在从严调控的大背景下，住房销售管理条例、住房租赁条例、城镇住房保障条例进入立法计划就很好理解了。法律规范出台，不但房地产市场各主体有了必须遵循的条款，而且可以避免地方政府在调控中发生政策过于主观等问题。通过立法的规范，今后地方调控的手段和措施将更合规，而调控结果也将更为可控。

立法规范住房租赁市场将带来多重正面影响

刘洪玉（清华大学房地产研究所所长）

构建租购并举住房制度，一个重要任务是要克服住房市场“重购轻租”的缺陷，通过发展租赁市场，为希望改善住房条件的居民家庭提供另一种选择。

2017年被称为中国住房租赁市场发展元年。2017年以来，中央加快构建购租并举的住房体系，先后出台了多项政策鼓励住房租赁市场发展。2017年5月，住建部发布租赁管理条例意见稿；7月，住建部等九部委明确在人口净流入的大中城市试点租赁业务；8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定13城开展集体建设用地试点；9月，国土资源部召开建设用地建设租赁住房试点工作会议；10月，“租购并举”写入十九大报告，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

据中国指数研究院估算，到2030年我国租赁人口将达2.7亿，市场规模将达4.2万亿元，是目前的4倍以上。然而，目前中国城市租赁住房中只有不到10%来自政府和各类住房租赁企业，国际上许多发达经济体的该比例通常在20%~30%。机构来源占比过低，不利于住房租赁关系的稳定，所以，国家目前已经在通过各种政策鼓励机构出租者的发展。未来，多种来源并举的租赁市场将为租房者提供更透明的信息和更规范的服务，而租赁行业本身也能得到更健康的发展。而在住房租赁市场的发展和规范过程中，法律的引领作用十分重要。

以立法规范住房租赁市场带来的影响主要表现在以下几个方面：对于房地产行业，增加了租赁住房投资持有和运营管理这两种业务模式，拓展了行业发展空间；对于金融投资行业，增加了租赁住房相关资产支持的证券化机会，有利于引导居民从直接买房投资向购买相关受益凭证的间接投资方式转变；对于国民经济而言，住房租赁和住房租赁服务占GDP的比重会逐渐提高，成为一个新的经济增长点。

开发商哄抬房价行为将得到遏制

王琮玮（京师律师事务所房地产交易法律事务部律师）

房价稳定是人民生活幸福的重要因素，开发商捂盘惜售等哄抬房价的行为是老百姓心中十分突出的“恨点”。

捂盘惜售就是把手中较好的房子留着不卖，等有了一个相对较高的价位后再出售。通常，开发商最先开盘的是那些位置较差的楼和朝向采光不太好的房子。此时介入的买房者得到的信息往往是“这栋楼已经卖完”“只有两三套可供选择”等。而囤积房源，指的是开发商利用买卖房屋的流程空隙，以虚假宣传营造楼盘房源紧张的氛围。

根据相关规定，开发商要在依法取得销售许可证后，按法定时间开盘销售。但一些开发商故意把项目拆开报批销售许可，或故意拖延报批时间，挖空心思钻法规空子，有的干脆就在基层政府的变相支持下明目张胆地滞后销售。

开发商哄抬房价的另一种办法是大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，借此变相拉长销售周期，而周边楼盘在高价位的对比下也似乎“涨之有理”了，大中城市的黄金地段往往会出现这样的情况。

开发商哄抬房价的行为严重扰乱房地产市场，已经成为监管层严打的重点。2017年，北京、广东、成都、武汉等城市已出台相关规定，严查和处罚捂盘惜售及囤积房源的行为，比如要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批分次销售；同时要求主管部门对捂盘惜售、囤积房源行为加以惩处，通过责令限期整改、记入信用档案、暂停商品房网上签约、暂缓预售许可等手段加大惩处力度。

住房销售管理条例进入立法计划，销售房屋的整个过程都将有法可依，可以预见，下一阶段哄抬房价的行为将得到更为有效的遏制。

体现对保障民生的重视

陈俊华（中央财经大学城市房地产管理系教授）

城镇住房保障条例今年进入立法计划，事实上，这个条例已经酝酿了4年，早在2014年就出台了草案征求意见稿。这部条例立法的目的是希望能建立可持续的城镇住房保障体系及制度，2014版草案中的一些提法，比如保障房配售等，在当时是具有一定的创新性和前瞻性的。但2014年前后很多中小城市房地产库存比较严重，使得这部行政法规的出台不具备宏观市场条件，因为在商品房库存比较严重的情况下，再要求中小城市加快建设保障房，明显不符合实际。

当下，城镇住房保障条例进入立法计划十分必要。我国城镇住房保障制度经过十几年的建设和发展，对满足部分中低收入家庭的住房保障需求发挥了积极的作用，但仍然存在不少问题。

比如，在保障房项目实施中，有的地方先拿土地出让金来弥补地方财政的窟窿，或用作他途，剩余资金才用于保障房建设。

再比如，在保障房供给对象上，某些要求缺乏合理性，导致需要保障的保不到，不需要保障的则可能通过政策漏洞违法侵占保障房。

构建保障房体系中的种种问题，都需要法律进行规范和统筹。将城镇住房保障条例列入立法计划，体现了国家层面对保障民生的重视。政府一直试图建立一个“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房供应体系。城镇住房保障条例就是要明确保障人群的范围、保障方式、保障房的规划与建设等问题。

来源：瞭望东方周刊

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