制图张园

　　太原限购政策出台后，楼市出现了许多新现象：新政执行前的火爆、非限购公寓销售活跃、楼盘销售冷热分明、百姓热烈讨论楼市未来走势……半个月来，这些话题一个接一个被热议。

　　A　楼盘销售率差距很大

　　在限购政策出台后的一周内，太原楼市共11个项目进行市场放量，其中住宅市场有6次。虽然是同期入市，但受到各种因素的影响，这些楼盘销售率高低差距较大。其中，有位于尖草坪区、东山片区均价不到9000元/平方米的刚需盘，去化率高达90%至100%；也有成交均价在11000元/平方米至15000元/平方米的改善盘，去化率高低不一。楼盘销售率高低差别分明。
　　举几个对比明显的案例来看：朗润智业的统计数据显示，保利海德公园销售率为14%，这是由于其进行奇数层、偶数层加推房源导致。业内人士表示，政策对于改善型住房的影响已经显现；而富力天禧城冒雨开盘，成交火爆。辰兴优山美郡高达100%的销售率，则表明政策对于刚需市场影响较小。
　　在限购政策出台次日，部分楼盘冒雨开盘，九成以上的去化率，反映出刚需市场需求旺盛，刚需客群依然是整体市场的中坚力量，而改善盘客户大多抱以观望态度。对于开发商来说，限购出台期间，部分开发商也已有所动作，比如万科、融创加紧网签，其他项目尚未推出相关细则。
　　记者从太原楼市各项目上了解到，目前各个案场依然在进行购房者邀约，没有受到大的影响，对于已经交了首付的购房者，可以补交首付和资料，而对于已经拥有2套房产的购房者，项目会建议暂缓购房计划。
　　此外，二手房过户也异常火爆。在太原市为民服务中心可以看到，在不动产登记中心窗口进行交易的人们排起了长队。21世纪不动产机构工作人员告诉记者：“目前太原二手房已经停止挂牌。”

　　B　房价是最受关注话题

　　不少购房者都在观望：限购执行还能买房吗？调控政策对太原房价会有什么影响？业内人士对购房者有什么好的建议吗？
　　有购房者认为，太原限购政策的出台会让房价大幅下降，但从上一次限购的市场情况看，限购后的房价不会下降，会稳定在某一合理阶段，小幅上涨。
　　从经济学原理来分析，限购使得购买人数降低，如果此时开发商降价，市值就会降低，而且降价并不会增加购买人数，所以对于开发商来说，降价并不会得到更多利润。所以，限购并不会让房价下跌。同时，土地成本、建安成本、人工成本都未下降，房价下降几乎不可能。
　　业内人士建议，当房价快速上涨的时候，建议购房者买房。因为国家出台的一系列措施，会减缓购买速度，减缓流通效率，稳住房价大幅上涨，对于刚需、改善型置业来说，是比较合理的挑选好房源的时机。

　　C　公寓产品迎机遇

　　限购政策出台之后，不少楼盘打着“不限购”的广告促销。这些楼盘大多数以商住公寓为主。此次太原限购针对的是住宅产品，而公寓产品不在限购之列，因此公寓在未来会更加受欢迎。
　　太原市并州路某楼盘负责人表示，对于全国公寓市场来说，目前基本不会出台限购政策，公寓投资总价低，容易出租。但置业者需要注意的是，公寓的返租比例，如果比例太低则无法达到投资的目的。虽然限购政策的出台，对于太原公寓市场来说是利好，但也要根据总价、地段、片区未来走势，综合谨慎地考虑。

　　D　交钱不过户　当心遭违约

　　目前，太原执行二手房两年后才能销售的限售政策，意思是取得房产证或不动产登记证满两年的房屋才能上市交易，不满两年不得交易。因此，不少购置二手房的购房者会选择先交易后过户，即先把部分房款支付给房主，签订合同后装修入住，等两年期满后再过户。
　　房产中介机构工作人员表示，这种操作看似简单，逃避了政策约束，但风险不小。
　　首先，这种操作可能会面临原房主的违约。根据《合同法》相关规定，产权变更以不动产登记为准，也就是说，在没有办理过户之前，即使签订了交易合同，房屋产权仍然属于卖方，如果在这期间房价上涨幅度大，卖方宁可赔付违约金也有可能要毁约。
　　其次，由于这类房源产权属于卖方，如果卖方在这段时间内因为经济纠纷导致房屋被法院查封、拍卖，这对于买方来说得不偿失。再或者，在此期间卖方把这套房抵押给银行办理贷款，而到了可以办理过户的时间，由于贷款还不完而无法过户，这类情况也时有发生。
　　还有一种风险是，如果卖方在这段时间内把同样的房源卖给第三方，即一房二卖，而到期后卖方把产权过户给了第三方，那么对于第一手买方来说只能得到违约金。
　　此外，在未过户期间，卖方如果过世，想要办理过户还需要先办理房屋继承手续，才能办理房屋产权的转移，这过程中并不排除继承人抬高房价、不承认交易的可能。