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房价是地价之母http://www.sina.com.cn 2007年09月18日10:17 21世纪经济报道
近日,国家发展改革委、国家统计局公布了全国8月份的城市房价情况。全国70个大中城市房价8月份同比上涨8.2%。北海、深圳、乌鲁木齐、北京和蚌埠等城市新房涨幅超过10%。 无疑,在调控房地产方面的结果令人黯然,是因为一些政策并未击中要害。除了“交易税可以抑制房价”这一世俗智慧(经济学家加尔布雷斯创造出的一个词,指那些日常式样的、想当然的一般教条)已被丢弃以外,还有另外一个“世俗智慧”盘踞在大部分人的脑中,这就是:“房价高是因为地价高,如果地价主动下去了,房价自然就跌落了”。这种言论大多为地产商所持有,而且从逻辑上看也具有很严谨的成立性。但实际上,它颠倒了一种关系。其实,“地价是房价之母”是错误的,持有这种言论的发展商经常会辩护式地说,房子卖得贵是因为其成本(地价)上去了——这种言论,即价格是由成本决定的。其错误之处在于,就像在撒哈拉沙漠种蔬菜一样,即使成本再高,种出来的菜在市场卖也不会卖到天价,因为市场上有来自适合种菜地区运来的菜。 实际上,房价和地价之间的真实关系是“房价是地价之母”。恰恰是因为房价高,所以在土地竞拍上,地产商之间就敢于“出天价”,使得土地价格变得畸高,然后高地价又成为房价继续走高的理由,最终,双方互成因果和驱动,相互“滚雪球”式地放大各自的价格。真想控制房价,就不能寄希望于单纯地扩大土地供应,或创造出“限地价限房价”等模式,政府应该大规模修建经济适用房。 如果我们将控制房价的思路还是局限在“地价-房价”模式上,就会发现这反而增大了房价的风险:因为政府加大力度竞拍土地获得巨大的地租,然后开发商囤积土地(或者倒手土地),降低开发速度,诱导市场对房价的预期继续升高,使得人们产生更大的恐慌性购买和投机型购买,使得银行体系产生大量潜在的坏账。地产商非常希望政府的行为模式一直纳入在“地价-房价”模式上,他们极力鼓吹高地价产生了房价泡沫,但政府真的调低地价,他们就成为最大的受益者,他们就能获得更多的“倒手土地”的收益以及降低其囤积的资金成本。同时,市场上的房价依然涨势惊人。 今年的房地产开发数据也证实了这一点,开发商买地的速度明显高于土地开发速度,已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。今年上半年是房价有史以来增长最迅猛的阶段,房地产商应该比过去任何时期都有动力加快推出新盘。即使是这一时期,依然存在着数量不菲的土地“囤积”以及“倒手”。这充分说明了“地价-房价”模式的反作用。 “房价是地价之母”表明了一种立场,即抑制房价需要的是政府修建大量的经济适用房来直接干预房价,而不是简单地以为扩大土地供应就能迅速摆脱高房价的困扰。当然,这并不是反对政府向开发商扩大土地供应。但我们更强调的是,政府应该修建房子,直接去干预房屋市场,而不是仅仅借助“地价-房价”模式来控制房价。试着想想,一旦房价下跌了,竞拍的土地价格自然也会下跌,地产商就不会采用一种“疯狂”的战术来追逐土地,而银行的风险也会随着房价回落而降低。同时,房价下跌也会使得房租下跌(房价下跌会让人们觉得买房比租房合算,导致房租进一步下跌),使得民间自动提供一个“廉租房”市场,而这个廉租房市场也许比政府的“廉租房系统”更有效。
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