朱江平：经济适用房正在归位

　　作者: 朱江平

　　近几天，广州市房管局在其网站公布了《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》，公开征求公众的意见。

　　新办法有了新的调整，如将购房的对象定为低收入家庭，而不是过去的中低收入家庭；申购条件方面，增加了一个“硬性指标”——家庭人均资产净值低于11万元；在租售转让方面，规定经适房产权为有限产权，不得出租、出借，5年内不得上市交易(以前的规定是2年)，5年后卖房收益的80%必须上交市财政。这些新的规定，较好地体现了经适房应有的性质和功能，是向其本位回归的体现。

　　我国的经适房计划开启于1994年，十多年来为中低收入家庭提供了上千万套经适房。但中间也走了弯路，出现过不少问题，如

　　为了纠偏，2004年建设部等部门专门出台了经适房管理办法，各地又据此陆续制订了实施办法。如这次广州把认购经适房的对象锁定为低收入家庭，我认为这样的界定清楚、切实可行。过去涵盖中等收入家庭，太过宽泛，超过公共财力承载的限度，模糊了保障房与商品房的界限。现在明确经适房是由政府提供的具有社会保障性质的住房，其最大特点一是经济性，二是适用性。经济性指价格或收费低廉，让低收入者承受得起；适用性指户型面积不能太大，适合低收入家庭的需要。要讲宽敞舒适的话，对不起，那属于商品房范畴，得走市场路线。又如卖房收益的80%须交公(有的地方定为55%)，也是体现其保障性的措施，还能在一定程度上抑制投机。

　　为了强化保障功能，我认为经适房应考虑细分为两种，一种卖，一种租。租的经适房比兼租房面积大些，租金也高些，满足部分低收入者的需要，这部分人经济能力比特困户强些，但又达不到买房的程度，宜用租赁型经适房的办法解决。假定经适房面积60平方米、每平方米5000元，买一套也得30万元，相对市场价已很优惠，但对人均年收入只有八九千元的家庭来说，三口之家不吃不喝也得十多年才付得起。记得建设部一位官员曾说过，以租代售是经适房发展的方向。我以为其观点有一定的道理，至少在现阶段，经适房宜租售并举，而非只有卖出一途。

　　与此相关的，是要建立经适房的退出机制。作为保障性住房，符合条件的应当给予保障，不符合条件的就当退出。某个家庭拿到经适房后，若经济条件好转、收入增加了，超过低收入家庭的标准，按理应把经适房退回，转给真正的低收入家庭，这才符合动态管理的原则。否则，经适房存量无法盘活，只能靠增量解决，势必影响到其解决的速度和进度。