阮思余：提高首付比例岂能有效抑制楼价

　　作者：阮思余

　　9月22日，北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科先生在《新快报》发表《提高首付将有效抑制楼价》评论文章，指出，为有效抑制房地产市场的投机，央行将出台提高第二套住房首付比例到四成，商业用房首付比例由目前的四成提高至五成，而首次购房和二手房购买并不受此规定的限制，这一规定改变了以往单独的片面的从供给的角度进行的失败的调控，因为它是从需求的角度抑制了购房人的能力。因而这一做法无疑将是十分有效的。

　　笔者实在不敢苟同这种简单化的观点。我们必须搞清楚的是，当前

房地产市场价格居高不下的原因是什么？主要原因在哪儿？如果我们在没有搞清楚这一问题的真实原因之前，只要政府出台一个措施，就简单论证其将有效抑制楼价，那将是十分荒唐、也是十分悲哀之事。

　　中国

房价问题的复杂性并不只在于简单的供给与需求之间的关系问题。如果地方在此问题上不能够有所作为，不管中央政府出台多少政策，如何提高首付，恐怕都将无济于事。在分税制之下，对于地方来说，大力开发房地产市场无疑是一个可以让其大捞政绩、大获油水、也是让其大获其利之举。相比房地产而言，其它的行业恐怕都无此优势。

　　地方没有意识到房地产市场已经超出了经济问题的范畴而延展至政治问题吗？恐怕亦是非也。近年来房地产市场的发展就是打着市场化的招牌，不断升值，再升值，继续升值，持续升值的。这中间，地方有着不可推卸的重要责任。诚然，这一源头必须追溯到上个世纪90年代末期中央主导的房地产市场化的政策。这难道仅仅是经济问题吗？

　　不少

开发商的难处现在也已经是公开的秘密了。他们怨声载道，因为他们成了替罪羊，毕竟他们的不少收入被地方政府给拿走了。为了保持一定的利润，他们又不得不提高房价。地方对此则漠不关心。我只要能够保持我那份收入就可以了，至于高房价和我没有关系，反正我又不用自己掏钱买那么贵的房子。

　　当前的尴尬在于，这种市场化的进程是不可逆的。最近一段时间，如果我们这样假定，不是地方在促进房价飙升，就算有些地方想控制房价以获得另一种政绩，恐怕亦是很难之事。因为市场有其自身的运转轨迹。这就是市场经济是一个固有的排斥外在干预的自我调节系统。

　　既然房地产市场与地方政府有着如此特殊之关系，岂能通过简单的提高首付就能有效抑制房价？因此，问题也就没有那么简单。退一步讲，如果能够抑制房价的话，那也只能抑制那些中小投资者。问题是，中小投资者占整个房地产市场的比例有多大？他们对房地产市场的飙升价格有多大影响？

　　对于那些实力雄厚的买家，提高一成首付无疑是杯水车薪，其影响实在不大。更何况现在的房地产投资大多都是异地投资，即有钱人在经济相对其所在地而言较差一点的地方投资。台港商人在大陆投资买房，沿海地区在内陆投资买房，东部地区在西部地区投资买房就是明证。如此情形，提高一成首付，影响更是不大。

　　(作者系中山大学政务学院博士生）