李开发:国土部39号令三得三失

http://www.sina.com.cn 2007年10月11日07:39 新京报

  作者:李开发

  国土资源部日前正式发布39号令。这一文件针对以往土地转让过程中的灰色地带,给出了目的性极强的防治措施。但该政令在打击大规模囤积土地、防止房地产开发市场出现垄断方面,仍存在部分不足。

  三进步意图明确

  首先,39号令把住了开发商支付土地出让金的关口,有助于规范土地招拍挂行为。

  过去的三年多时间里,由于没有对土地出让金何时支付进行精确规定,绝大多数开发商几乎都能通过少量支付出让金的办法获得大块土地,并用土地杠杆质押贷款,用土地杠杆来撬动银行资金滚动开发,对开发商暴富与推高房价提供了最核心的条件。由此“地王”纷纷露脸,大量土地出让了却不开发,用于制造提高房价的紧张空气。

  其次,39号令有利于抑制土地出让中的腐败行为。

  过去的几年中,由于缺少相关措施规范,许多地方的土地招拍挂转让中存在着操纵投机、合谋暴利与贿赂公行的问题。比如,有意把地块转让的面积做大,把转让总额做大,以此阻止中小

房地产开发商参加招拍挂,使得少数几个大开发商支配市场,甚至个别开发商完全控制市场。在招拍挂完成后,交纳多少出让金成了腐败官员在私下时与开发商讨价还价的行为,大量的腐败案例从此滋生。

  第三,这一政策明确地传递了政府的房地产宏观调控政策信号,有利于高居不下的

房价向理性回归。

  房地产调控的目的,是抑制投机,打击囤积居奇、哄抬房价的行为,政府信号清晰,开发商曲解、化解都不可能,这既是对许多开发商白手拿地、套地行为的强有力的抑制,也向全社会传达了政府关注民生、力降房价的政策导向,有利于减少炒作、理性购房。

  三不足未竟全功

  但是,高速发展的房地产市场给规范有效的管理带来了很大难度,39号令也无法兼顾到所有方面,并在某些方面存在一些不足。

  第一个不足是,未能就70%的广大中低收入阶层的住房实现途径作出更有操作价值的决策。

  第二个不足是未对房地产招拍挂行为的市场后果进行调控,有可能导致极少数大开发商独占市场,垄断开发,垄断房价。

  众所周知,在招拍挂过程中,巨大的地块的出让总价已经把90%的中小开发商排除在外,近些年中房价暴涨,大开发商已经拥有了巨大的经济实力。39号令并未兼及这一事实,可能助涨房地产市场的垄断行为,富者更富,中小开发商无立锥之地。

  第三个不足是对闲置囤积土地的开发商的制裁措施到位不够,缺少力度,不温不火。

  众多调查表明,许多开发商拥有的土地10年都开发不完,越是声称土地供应严重紧张的城市,越是有大量的土地在牢牢地囤积在开发商手中。39号令对于大量囤积土地的行为,并未做出有效的约束和制裁。

  五建议再接再厉

  针对39号令的落实和后续工作,笔者有五项建议。

  一是要采取有效措施,避免土地向大开发商集中的现象。建议由政府组织统一规划,然后拆小出让地块,保证中小开发商有地可开发,形成健康的房地产竞争市场。甚至单幢楼的土地也可作为出让单元,这样可以出现一块土地中多个开发商同时开发,形成及时的足够的供应量,减少地块抛荒的问题。

  二是防止土地供应一刀切式地收紧。笔者认为,18亿亩的土地红线,指的是耕地,不是非耕地,目前城市及其周边有大量非耕地。同时,城市化进程加快,说明土地利用效力提高,可节约耕地面积在扩大。

  一个家庭,在农村,要占用土地300到500平方米,到中小城市只有50到60平方米,到大城市只有15到20平方米。城市集中了相关的经济资源,具有高效率;因此应放开城市土地供应,同时加快闲置土地的复垦与转让。

  三是土地增值税的征收应加大力度,强化执行。今年前些时候,部分省市出台了征收土地增值税,税率仅为3%,力度如同毛毛雨。相比之下,韩国政府对住房获得的效益增收60%的相关税收,而且是指全部收入。

  四是建议

国土资源部要进一步努力,不要做形象工程,不要像个别部委在两会前来点内容,以便在两会上众多代表的评议中获得高分,会后就慢慢吞吞,成效甚少。

  五是管住官员的嘴。近几年来,有些官员公开为开发商造势,在房地产开盘与房地产论坛上不少见国土官员的身影。有的为房价飙升作说客,有的甚至背离国务院政府工作报告精神乱说一通。比如,中国应当有70%的人租房就是突出的奇谈怪论。

  □李开发(中国管理科学研究院 研究员)

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