乔新生：宋庄之惑的制度原因

　　作者：乔新生

　　北京通州区宋庄镇因聚集众多的艺术家而闻名。去年9月开始，当地卖房的农民，陆续起诉12名在宋庄购买其房屋的艺术家。今年7月10日，法院判决，当初的房屋买卖协议无效，已购房的艺术家面临无处可居。(《京华时报》2007年7月30日)

　　一些人期待《物权法》实施之后，艺术家的权利能够得到保护。但在我看来，这些想法可能过于天真。我国的《物权法》仍然坚持农村土地集体所有制，并且对农村宅基地使用和转让作出了非常明确的规定。《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。这也就意味着农民只能占有和使用宅基地，而不能转让宅基地。《物权法》第184条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押。

　　《物权法》之所以作出这样的制度安排，是为了防止农民在宅基地转让之后，失去赖以生存的基本条件，也是为了预防因宅基地转让，而导致土地集体所有制变成事实上的土地私有制。根据我国土地管理法和农民土地承包法等法律的规定，农村宅基地的转让必须限定在集体经济组织成员之间，非集体经济组织成员不得通过购买宅基地的方式，取得土地使用权。

　　然而这样的制度安排在客观上并不利于农民充分利用自己的生活资料从事经营性活动，正因为如此，在全国许多地方出台的地方性法规和地方政府规章中，直接或者变相地允许农民转让宅基地。在一些地区，甚至有非农村居民通过各种方式变为农村村民，然后在农村购买宅基地用于修建房屋。这是我国土地二元化管理制度所带来的结果，也是我国城乡房地产价格差距过大所产生的社会现象。

　　解决这个问题无非有两种思路：一种是让那些非农村集体经济组织成员，可以到农村安家落户，享有农村集体经济组织成员所享有的各项权利，包括购买农村宅基地的权利；另一种则是实行土地的完全国有化，按照国有土地流转的法律制度解决宅基地问题。

　　现在许多农村集体经济组织，特别是城市近郊的农村集体经济组织，通过开发土地积累了庞大的资金，并且将资金用于改善农村集体经济组织成员的生活条件，已经取得了良好的效益。所以，今后国家立法机关可以考虑修改有关农村宅基地的规定，鼓励农村集体经济组织通过合作社的方式，建设商品住宅，然后按照合作社的组织管理原则，集中使用和处分农村集体经济组织的土地，包括宅基地。

　　目前的《物权法》实际上是将我国土地管理法、农民土地承包法等项法律制度中业已形成的宅基地管理办法加以确认，并没有多少创新之处。所以，笔者建议全国人大常委会应该尽快针对农村宅基地问题制定专门的法律。例如在起草中的住宅法中，可以对宅基地问题作出规定，不过，要想彻底解决这一问题，还须从宪法的层次找到解决方案。