余丰慧：应尽快出台第二套房界定细则

　　作者：余丰慧

　　央行、银监会的“房贷新政”公布已半月之久，而关于“第二套房”如何界定，目前仍是一道糊涂题。10月10日央行副行长苏宁提出“央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定‘首套自住房’和‘第二套(含)以上住房’”后，也引来了一片争议声音。

　　由于没有第二套(含)以上住房具体认定标准，给各家商业银行具体执行带来了困难，有些商业银行无奈停止了所有住房按揭贷款，等待具体细则出台。

　　有两个问题需要明确：从广义的“第二套房”来说，是指无论贷款与否，只要再次购买住房都属于第二套房；从央行、银监会防范信贷风险角度出发的“第二套房”来说，是指第一套房按揭贷款后，购买第二套住房又申请按揭贷款。前者的概念不是

人民银行、银监会能够确定的，而需要建设部、住房管理等部门来制定细则。后者的“第二套房”的概念，人民银行和银监会在其下发的关于加强商业性

房地产信贷管理的通知中明确指出：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的……”即第一套住房是指有贷款购房行为的第一套住房。但是，央行、银监会主要监管信贷风险，有信用行为的，才纳入其监管范围，如果不是利用贷款购房投机，就不可能有信贷风险，也不是央行、银监会的监管范围，其他部门应肩负起这个责任。

　　从这个思路上讲，根据有无贷款购房情况，“第二套房”完全可以从央行征信系统查到贷款人是否贷款买过房，成功认定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”。

商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。

　　但也有一些问题很难解决：第二套房的主体如何确定。夫妻各买一套房算不算第二套房？用未成年孩子名字买房，算不算第二套房？若一家四世同堂，现在有人结婚需要贷款买房，那这算不算购买第二套房呢？如果算，银行这种认定对他们显然不公；如果不算，这似乎又与央行此前的文件精神相违背……(见10月10日《新华网评》)。这些问题确实需要进一步明确，但这些问题又不是央行、银监会自身能够完成的。

　　据笔者看，夫妻以各自名义分别购买住房，理应算作第二套房；以未成年人名义购买住房也应视为其父母买房。但对于四世同堂中已经成年而尚未结婚的人员，应该允许按规定按揭贷款购买第一套住房。这些事项的鉴别需要当事人提供有关资料，更需要户籍管理、住房管理部门配合核实。

　　因此，尽快由有关部门联合出台“第二套房”界定实施细则已经是当务之急的工作。