陈序：被允许的富与贵

　　作者：陈序

　　富人也分三六九等。

　　每次张富豪榜，地产商的份额都排第一，名声则最差。搞IT的名声似乎好很多。地产商早已是众矢之的，批评家的观点耳熟能详。

　　一、地产商赚的是暴利。

　　对这个问题有争议。同为开发商，王石与潘石屹的观点截然相反。没有暴利就没有这个问题，所以，假设有暴利。

　　在一个完美的市场中，暴利只能存在于一瞬间。某人生产某种商品挣了大钱的消息会不胫而走，所有想发财的人一拥而入，这种商品繁殖的速度超过癌细胞，暴利即被无所不在的竞争吃掉。

　　暴利得以维持的前提是存在垄断。要么生产商有垄断经营的权利，要么生产这种商品的要素被垄断了。有时候是劳动力，想一想我们最喜爱的某个明星的经纪人；有时候是创新知识，想一想发明伟哥的制药公司；有时候是资源品，想一想非洲丛林深处的

钻石矿。

　　在中国，

房地产开发是一个可以自由进入的市场(相对而言)，但要造出一间可以卖的房子，地产商需要向要素供应者购买很多东西。除了劳动力、钢筋和水泥，最关键的要素的供给都被一家或者几家供应者垄断着。地产商需要土地，用以建造出卖土地附着物。只有一个渠道可以买到土地。地产商需要资金，本来有两个渠道，银行提供间接融资，资本市场提供直接融资。问题是资本市场有门槛，且表现不稳定。银行比较可靠，同时，银行是有上级管着的。虽然商业化改革进行着，上级对银行经营的干预仍然理由充分。

　　可见，在土地和资金的市场上，地产商是买者，是顾客。众所周知，顾客是上帝。买垄断品的顾客也是。没有上帝的支持，垄断就不能产生收益。地方政府和曾经国有现在商业化的银行都需要收益。生意场上的规矩：支持是相互的，支持是有条件的。

　　二、地产商只顾个人赚钱，不顾社会利益。

　　这个问题涉及企业家的社会责任，也有争议。同为内地经济学家，张维迎等和其他人等立场完全对立。循芝加哥大学经济学教授奈特的观点，张先生认为逐利即尽社会责任。反对者认为逐利之外另有责任。我以为，不论孰对孰错，地产商有所不同。向私人部门购买生产要素的企业家只有在盈利后，通过交税，使自己的收益转移到政府手里，让它去经世济民。而地产商在购买生产要素时，已经直接增加了政府收入。换言之，不管经营结果如何，地产商在赚钱之前先做了贡献。以此看来，用个人的钱(或者个人借贷)向政府购买生产要素的企业应该比其他企业更早地增加了社会利益。当然，他们是被迫的。

　　三、地产商害得大家买不起房子。

　　有一个楼盘新开，卖单价11000元。边上一个楼盘早一个月开，单价10000元。涨了1000元，是因为地产商预期

房价上升，预期的理由是边上的楼盘卖光了。不考虑捂盘和虚假销售，对生产周期较长的房屋产品来说，同质同价品卖光是提价的绝好理由。11000元的也卖光了，再开盘的就是12000元。不可思议的事情不是涨价，而是谁有那么多钱买光那么多房子？答案：得到贷款的人。贷款从何而来？

　　靠很有限的自有资金，地产商高价拿地、造房；靠很有限的存款，老百姓一次性买下几十年的居住权利。银行支持着这个市场的惊人活力。所以，是太容易得到的信用贷款、抵押贷款不断推高房价。或者说，从有人借钱造房子、有人借钱买房子开始，我们就应该知道，只要市场里的钱越来越多，房子就会越来越贵，富人也会越来越多。

　　这一切都是被允许的。