杨涛：第二套房认定的博弈远未结束

　　作者：杨涛

　　监管层关于第二套房的认定原则已日趋明朗。日前，有媒体报道，央行、银监会已在近日齐集五大国有商业银行信贷部门负责人，就“第二套房贷”问题召开联席会议。会上，有关“第二套房”认定的三个基调底线已大致确定。监管高层称，此次联席会议之后监管部门不再对“第二套住房”认定进行书面说明，具体由商业银行自己把握。(《南京晨报》10月16日)

　　如此看来，似乎“第二套住房”的相关认定标准已经界定清楚了。其实不然，且不说“监管部门不再对‘第二套住房’认定进行书面说明，具体由商业银行自己把握”，事实上给各个利益集团留有余地，仅从各地和各个银行来看，相关利益集团对于“第二套住房”认定的博弈仍然在持续进行。

　　比如，监管层确认“夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房算作第二套住房”。建设银行董事长郭树清近日在接受新华社记者采访时也表示，建行已明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位。即夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。但是，来自上海的消息说，沪上多家银行表示，以“户”为单位存在认定难度，以个人为单位认定第二套房或将成为沪上银行主流。沪上银行为什么要用“个人为单位”，理由很简单，标准过严可能使贷款的人减少，从而给银行带来损失。

　　来自民间对于“第二套住房”的博弈也开始进行。对于购买二套房的市民来说，已经开始考虑通过合同更名的方式来享受利率优惠；

　　而在相关利益集团的博弈下以及民间可能将政策架空的风险下，监管层可能倾向于在“第二套住房”认定上作出更宽松的标准。以“国八条”中“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定为例，在相关利益集团和地方政府的博弈下，建设部对这一规定日趋放松，比如建设部房地产业司司长沈建忠近日表示，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米，也就是说90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。又表示，70%的比例是一个地区的总量概念，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。这实际上给房地产商更多操作空间。

　　对于关系到方方面面的法律、政策，有博弈是正常的。但是，有些利益博弈是在政策出台后而不是在政策出台前，最终有可能把政策化解于无形中。这就给我们提出了一个问题，政策出台前为什么不进行充分的利益博弈呢？第二套房货提高首付和如何认定第二套房标准的政策出台，事实上关系到各个银行、各个购房户的利益，涉及面极广，这种政策出台能否起到房市的调控作用，在调控中如何保护一些弱者，我们并没有看到有力的论证和利益的表达。

　　如果法律、法规、政策出台前不进行充分的利益博弈，不同的利益主体不能得以体现，那么法律、法规、政策在实施中就会遇到各种对策，将政策化解于无形，不但不能达到监管者的目的，而且更可能损害法律、法规、政策的权威和政府的公信力。因此，“第二套住房”认定标准的博弈，是否在提醒我们的政策出台需要更加理性和进行充分的利益博弈。