章剑锋：楼市成交骤降 拐点就在眼前

　　作者: 章剑锋

　　可以预见，如果楼市价格仍顽固维持在大多数人接受不了的高度，调控者将会继续发力敲打，以价格相继跌落、开发商纷纷低价抛售为明显标志的楼市拐点可能会比预期中更早和更快出现。

　　——章剑锋(媒体人士)

　　据报道， 截至10月，深圳的一、二手房成交量已连续4个月下滑；在广州，越来越多的开发商加入降价队伍；而10月份的上海楼市成交量也呈现加速下滑之势。上周，上海商品住宅成交量环比萎缩26.94%。

　　显然，即将到来的冬季楼市观望氛围越来越浓烈。这无疑释放出一种信号：开发商集团已经陷于精疲力竭的艰苦维持境地，长久以来为高房价苦恼不堪的人们有可能会迎来喜悦。

　　而且我们需要看到一个现实，虽然商品房发售价格不断同比攀升，但是商品房空置率却在逐月累积。我可以负责任地指出，对于中国经济走势的盲目冲动和资产价格的狂热预沽，导致多股境内外投机资本泥沙俱下，加上国内各商业银行向开发商无度借贷，给房地产市场提供了暂时性的强硬支撑，致使不明就里的人们一度受假象蛊惑，从而不惜高负债地走进市场，导致本应虚弱的楼价得以持续攀升(其间局部也有过小幅回落)，而开发商也跟着有恃无恐。

　　但总会有大多数个人、机构和主体再也承受不了或同时感到如此维持下去异常吃力的那一天。这一天一旦到来，虚弱的楼市和开发商集团将双双应声而倒。如果要给定某些可资判断的标准，我建议不妨持续地注意楼价增幅数据以及空置率统计报表，更要注意来自中央调控部门的宏观策略以及据此采取的动作频率。

　　如果待售价格或无效价格继续攀升，或者是由于少数投机资本的高频次、大规模购买造成或鼓动的所谓市场交易价格整体攀升，体现出来的都是一种危险步调。与此同步的不能得到适时消化反而有增无减的高空置率，本身就已能说明一些问题。当此类问题一再堆积，而多数人又表现为不能接受之时，关于市场的美丽神话都将不攻自破。

　　目前此种迹象已现端倪。关于楼市拐点即将出现的说法在业界逐渐抬头，紧随左右的，则是多个城市的房价在一轮人为性的虚高之后，同时出现了大幅度的下滑。

　　可以明确推定，人们的市场神经已经敏感到了极至。而沉重心理压力之下的投机者则被置于宏观政策的波谲云诡当中，遭遇多重政策性约束，对于市场前景的预期亦在不停摇摆起落，渐渐趋于断裂边缘。当今天相应的房贷新政(二套房首付比例)一经推出，就成了可能迫使这一预期快速断裂的强有力的一根稻草，由之出现了作低价格大量抛售等状况。

　　未来一段时间内局势将更加危如累卵，否则我们不可能看到金融机构也表现出有意撤离的姿态。这一最大的楼市商业既得利益集团的态度出现了明确而实质的转向，意味着楼市的拐点可能会比预期中更早和更快出现。

　　在房贷新政之外，房地产业被明确列入外资投资禁入领域。房贷新政和限制外资当然不是有效摧毁楼市非理性泡沫的唯一武器，但它们是极为必需的一件。通过首付约束第二套住房购买行为，表明银行准备抽身。同时，打击

　　在经历了近四年时间的政策合力围剿之后，累积效应终于出现。而房贷新政和限外只是在政策落地周期结束之后，调控者往炉子里添加的两把“火”，这两把“火”，将四年以来的政策布局所埋下的潜在效力逐一点燃了。可以预见，如果楼市价格今后仍顽固维持在大多数人接受不了的高度，调控者将会继续发力敲打，以价格相继跌落(而非回落)、开发商集团纷纷低价位抛售(目前有些商人已经迫不及待地通过境外上市寻找资金支持)为明显标志的楼市拐点想不出现只怕都难。