江渚上：防空地下室的产权到底归谁

　　作者：江渚上

　　所有权具有极大的弹性，确认投资者对于防空地下室的产权，并不影响政府在平时规范其建设使用、战时统一管理调配。

　　为了广州白云区华兴苑小区一间防空地下室“说不清、道不明”的产权，业主、开发商和物业公司三方打了15场官司。(据《羊城晚报》报道)

　　防空地下室产权是一个普遍性的历史遗留问题。计划经济时代，民用建筑统一由政府投资建设，包括防空地下室在内的整体产权，当然归国家所有。自从出现私人投资建房、购房之后，地上的产权已明确归业主，但防空地下室的产权并未得到相应明晰。

　　2005年，北京华清嘉园业主以其对

商品房的防空地下室享有产权为由，向法院诉请收回被出租的防空地下室，引起政府和社会的广泛关注。该案诉讼结果虽业主败诉，但事实上，负责该案审判的两级法院只是以举证责任的诉讼机理，从程序上判决业主败诉，并未在实体上承认主管部门对于防空地下室享有所有权。

物权法公布施行后，防空地下室的产权归属问题将更加凸显。事实上，从全国各地讼案不断的情况来看，这个问题已到了非解决不可的地步。

　　关于防空地下室的产权，目前存在三种归属意见：归业主、归国家、归

开发商或者由开发商移交物业公司。归国家的意见，基本是计划经济时代处理方式的延续，并不符合物权法定的原则，因为没有任何法律有此规定。除非国家依法定权限和法定程序征收、征用防空地下室。类似的情况是，除非开发商或者物业自己投资修建了防空地下室，否则，同样面临上述法律质疑。如果将地上建筑的价格包括了防空地下室修建成本，无疑应当算作业主的投资。

　　现行《人民防空法》关于防空地下室产权归属的原则归纳起来是九个字“谁投资、谁使用、谁受益”。《人民防空法》公布于1996年，考虑当时“所有权”的社会观念还不强，法律没有规定“谁所有”三字，也并不奇怪。但是，依法理，从“谁投资、谁使用、谁受益”九字中，当然可以推论出“谁所有”三字来，而且如果缺少“谁所有”从中连贯，后面的“谁使用、谁收益”将失去逻辑前提；依常理，谁投资、谁所有，这是自然而然的物权常识。

　　公共防空的特殊功能，常常被当作防空地下室产权不应划归业主的主要理由。然而，作为人民防空工程建设的基本法，《人民防空法》对人防地下室的性质界定非常清楚：“结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室”。一个“战时”、一个“可”字，就充分和彻底地表达出法律的本义。也就是说，“战时防空”只是这种特定的地下室在特殊时期的一种从属功能。因此，尽管物权法对于防空地下室产权没有明确界定，但完全可以参照同性质的地下车库、会所的处理原则，即“有约定的，从约定；无约定的，归业主”。

　　人防主管部门不必担心，将防空地下室产权划归业主会影响其发挥公共防空效能。这是对所有权制度的误解。事实上，所有权具有极大的弹性，确认投资者对于防空地下室的产权，并不影响政府在平时规范其建设使用、战时统一管理调配，正如地上商品房的产权是业主的，但他不能在房子里从事非法活动一样。关键的问题是，有关方面要摆脱部门和地方利益的考虑，真正从“确认投资者产权有助于鼓励修建更多的防空地下室，更多的防空地下室有利于平时建设和战时防空”的制度机制出发，尽快厘清防空地下室的产权归属。

　　□江渚上(北京 律师)

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