周雪松：楼市拐点年底前见端倪

　　作者：周雪松

　　同事小代前段时间一直在张罗买房，看到房价像变戏法似的迅速攀升，小代坐不住了，急得像热锅上的蚂蚁。跟远在老家的父母一商量，刚迈出大学校园连女朋友都还没有的小代决定趁早买房。“房价这么涨，买得越晚越吃亏。”小代的意思明摆着，哪怕勒紧裤腰带，也要想办法先把房子买下来，解决心头后患。

　　可是，仅仅不到两周的时间，小代突然就改变主意了。“我先不买了，等等再说，房价可能要降下来。”为了找到买得起而又满意的房子，小代曾不辞辛苦四处奔波找中介看房，可是一停下来，情形一下就颠倒过来了：原来都是他主动找房子，现在每天则成了房子(中介或房主)找找他。由于局势不明朗，小代选择了观望。

　　究竟是什么因素让小代突然改变主意了呢？这还得从最近广州、深圳的房价走势说起。一周前，小代从各种媒体看到了广州、深圳房价下降的消息。对于持续高烧的楼市来说，这无异于当头棒喝，彻底击垮了房价只涨不跌的谎言。广州的房价降了，深圳房价也降了，上海的房价虽然没降，但成交急剧萎缩，和上海相似，京城房市也很微妙。楼市会不会因此出现拐点？北京房价是否会跟随深穗房价之后应声下降？尤其是后者，对于小代来说，无疑是最为关心的事情。

　　事实上，眼下，和小代一样，关心楼市走向的人并不是少数。深穗房价下降的消息就像一根导火索，点燃了人们对楼市拐点的猜想。有人认为，楼市拐点已经到来，深穗房价下降就是这一拐点出现的前兆。如今，持这种观点的人选择出售手中的房产或持币观望。另有人认为，现在谈楼市拐点到来显然为时过早，持后一种观点的人主要以

开发商和

房地产行业其他一些业界人士为主，在他们看来，深穗房价下降只不过是楼市出现的一种局部的调整。楼市总体上来说仍处于上升通道，房价还有一定的上涨空间。

　　近段时间，有关楼市拐点的争论此起彼伏，出于对楼市“命运”的关注，媒体、专家也卷入了这场“口水战”，公说公有理，婆说婆有理，加上当前局势的微妙，一时难分高下。现在，到底是该买房还是持币观望？是该套现还是继续买进？这些问题，对于普通百姓和投资者来说，多少让他们有些左右为难。

　　对于上述两种观点，笔者均难以苟同，原因有二：一是现在就断言楼市拐点已经到来显然还难以令人信服；二是空泛地争论或武断地否定楼市拐点会不会到来也没有任何实际意义。笔者觉得，应该跳出争论，客观、冷静地分析当前的楼市再做定论。

　　实际上，从2003年楼市进入本轮调控开始，有关房价走势及楼市拐点的类似争论从来就没有停止过。此间，尽管国家出台了多项严厉政策，并且有人预测房价将下降30%-50%，更有甚者预言楼市将会崩盘，其结果怎样？房价还不是照涨不误，毋庸笔者赘言。

　　笔者认为，一方面，当前楼市与历次调控之下的楼市相比，已经发生了很大的变化，内外环境有很大的不同，同时也累计了很多的风险；另一方面，客观地来看，深穗楼市此次“降价风潮”，多是暗降，且多是以往常用的手段(比如说折扣)，一定程度上，其有被媒体夸大的嫌疑，还不能说两地楼市真正出现了全面的价格下降趋势。笔者比较认同的一种观点是，当前楼市面临调整的压力，越是房价上涨较快，泡沫较多的城市，楼市自身需要调整的压力越大，而房价原本比较合理，楼市比较理性的城市，比如一些二三线城市，县级城市，楼市会随着当地经济的发展而发展。

　　但不管怎么说，总体而言，当前房价上涨过快，购买力提前透支也是事实。前些年，通过信贷杠杆与利率优惠政策，相当不具备购买力的人都买了房，尤其是这两年随着房价疯狂上涨，一些人远不具备购房条件的消费者(如刚走出校门的大学生)由于担心越往后买房越吃亏，产生了不合理的恐慌性购房。可以说，和往年相比，今年楼市调控动了真格——真正动用了金融与货币手段，收紧银根，严格信贷——历次楼市调控似乎都是浅尝则止，没有真正使出杀手锏，今年央行通过多次连续加息和提高存款准备金率，特别是通过提高第二套以上住房贷款首付和同时相应上浮利率，遏制了投机和投资性需求。在购买力透支、银根紧缩这样一种大背景之下，房价必然无法延续高增长的

神话，不仅如此，房价上涨过快的城市(如京沪深穗等)，风险累计越多，楼市面临的自身调整压力越大。从这个意义上，楼市不是没有拐点，而是拐点出现在何时的问题。

　　笔者的看法是，从近期来看，楼市面临两个关键的时间节点，一个是从现在起到今年年底；另一个则是2008年奥运会举办以后。

　　从现在起到今年年底，由于成交迅速萎缩，年底银行信贷指标基本都已用尽，新的信贷指标要到明年才会获批，同时年后还有一段楼市清淡期，开发商特别是摊子铺得越大，战线拉得越长急速扩张的开发商，将面临资金链的严峻考验；另外，当前流动性过多、物价指数上涨等压力并没有根本缓解，加息的可能性仍然存在，如果央行继续加息，楼市无疑将雪上加霜，迫于业绩或回笼资金的压力，此间若京沪实力较弱的开发商也紧跟深穗两地开发商打起价格战，率先降价，引其他开发商跟进并引发连锁反应，楼市拐点可能会在岁末年初随之出现。

　　至于2008年奥运会之后，对于楼市来说，更多是一种心理节点。度过年关之后，随着银行新的信贷额度投放市场和无钱可贷局面的终结，开发商的压力会有所缓解，同时，伴随持币观望者购买力的逐步释放和奥运会利好因素的刺激作用，至少在奥运会之前，开发商的日子不会较年关前更难过。设若明年楼市能保持理性，奥运会之后楼市过渡相对会比较平稳，如果出现大涨，可能情形会正好相反。

　　综上所述，楼市是否会出现拐点，最早年底年初即可见端倪。但是也应看到，经过这一轮房价高涨，很多开发商都赚的盆满钵满，资金实力更雄厚，将会有更多的开发商能挺到2008年。不过需要指出的是，具体到某一城市，判断房价的走势还要看供求关系。这也为明年楼市埋下了悬念。