张敬伟：重设住房体制的三分法方程式

　　作者：张敬伟

　　建设部专家、华东师范大学东方房地产学院院长张永岳昨天在易居论坛新闻发布会上透露，建设部正酝酿重新设计我国的住房体制。未来我国住宅体系可能会分成三大部分：一部分人群完全由政府解决住房问题，一部分以市场方式解决，中间部分以市场和政府补贴相结合，从而将我国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。(12月5日《东方早报》)

　　无论住房体制如何重设，其政策导向只有一个：满足“居者有其屋”这个最朴素的民生愿景。所以，拟议中的“三分法”方程式已经有了标准答案。对政策设计者而言，不是按照“三分法”的理想逻辑推理去得出不同的答案，而是根据“居者有其屋”的正确答案去倒逼政策设计的逻辑链条，摒弃可能产生其他答案的干扰项，使得“三分法”的政策善意和民生诉求重叠契合。

　　这样看来，求解这道方程式并不简单，而是一个复杂的政策博弈和公共治理过程。实践证明，中国住房制度曾经经历过纯粹计划和过度市场两个方向的实验，而这种非此即彼的“二分法”都和民生愿望不合辙——计划经济时代国家全包的福利分房，看似人人安居，实则是一个困扰人心的理想想像，为了得到房子，不仅要有按资排辈的耐心，还要忍受特权分房的不公。往往是人到中年才有可能分到一套住房甚至是一间破旧的斗室。这种“福利”实际上降低了全民的生活质量。市场化分房，固然使得人们享有了住新房、买大房的权利，但是过度市场化导致的

房价高企和人们的收入增长并不平衡，造成了新富者阶层拥有多处

豪宅，而中低收入家庭望楼兴叹和无房可居的另一种尴尬。当然，在

房地产市场失衡的现实下，政府也曾推出经适房和廉租房等来保证低收入阶层的住房需求。但是由于缺乏有效的监督机制，有的经适房被某些利益群体绑架进入市场，有的地方廉租房制度尚只停留于文件上。

　　所以，拟议中的“三分法”不能仅仅是计划和市场简单的中庸融合，而是在形成体制框架的同时就要考虑到公共治理的效果。要保证公共治理的效果，就要保证“三分法”有一个科学的分解标准。据统计，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。这是“三分法”中由政府保证的人群基数，公众对此没有多少异议。问题在于，大部分人群已经通过市场化购得了自己的房产。“三分法”新体制将之归入哪部分人群呢？更重要的是，在住房市场化的过程中，那些成为“房奴”的人中也有很多低收入家庭。这部分人虽属有房者，但背负着沉重的经济负担，他们该归入哪一类？如果拟议中的“三分法”将他们排除在外，体制的善政效应就大打折扣。在房地产市场化已成主流的今天，拟议中的“三分法”新体制显然也要溯及老体制下的不同利益诉求，如果将过去的一切都抹杀了从头再来，老的利益矛盾就会在新的体制上表现出来。这是“三分法”新体制必须考虑的。

　　所以，如果“三分法”的分解标准不能科学界定，在此基础上的体制重设就失去了意义。在住房体制由计划到市场的质变中，本来由政策设计者承担的改革成本已经转嫁到公众身上。而以“居者有其屋”为根本目的的住房新体制，显然不能再次将体制转轨的代价分摊到公众身上。否则，这将是对以权利为导向的公共治理的讽刺。

　　在市场经济条件下，任何体制的重设其实还是应该以市场主导为基本方向。譬如重构住房体制的“三分法”，求解的重点应该着眼于房地产业在法治语境下的真正市场化，即从土地、信贷、监管、价格等环节刨去利益集团的人为推动因素。在此情势下，房市就会以稳健和切合民生的价格空间波动。那时，不要政府帮助，人们也买得起房。

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