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陈则明:拐点尚未出现 房改还需努力http://www.sina.com.cn 2007年12月07日07:41 新京报
作者:陈则明 据报道,近期北京上海广州深圳四地房市出现变化,广州、深圳房价下跌,北京高档楼盘暗降,上海进入僵持(12月6日《南方周末》)。 市场一有波动,有些声音就认为是拐点。但如果从中国的社会经济与房市的关系来看,就很难有这种结论。中国的房地产发展依托的环境是人口红利、经济社会发展、人民币升值潜力。判断房价长期趋势可以有两个指标,一是我国经济达到中等发达国家水平时,房价也基本达到中等发达国家水平;二是中国的城市化达到相对稳定状态,也就是城市人口和农村人口比例基本倒过来。 近年来,国家有关调控部门出台了一系列包括财税、金融等措施的房市调控政策。这些政策在一定程度上是合理的,有效的。调控政策措施可以减缓市场的波动,对经济和金融稳定具有一定的保护作用,但基本属于硬着陆。房市和资本市场一样,最终的决定因素是市场,或者说是国家的经济背景。政策措施可以调节过程,但改变不了结果,可以控制过程中的非理性成分,但不能控制未来的发展方向。 北京等一些大城市成交量萎缩并不表示供求关系发生逆转,只能说明市场的观望气氛浓厚。新增供给量、市场存量、土地供给量也同时在进一步萎缩,住宅新开工面积的持续下降,土地供给的年末放量不能掩饰供地计划难以完成的尴尬,更抵消不了前几年土地供给的亏空。这些对短期内的房价都会有上涨的压力。 从长期来看,房地产市场的稳定需要税收和金融体系的完善,而我国的房地产税收体系和金融体系非常初级:税收集中在开发销售阶段,税负很重,市场一热,想到的办法就是加税,结果越加成本越高。同时,国外比较常见的房地产金融衍生品基本没有,分散风险的机制也就没有。靠行政手段的硬着陆短期效果非常明显,但一抓就死,一放就乱。四年来房地产价格都是在调控后出现短暂的下降,一旦效应释放后,反弹更厉害,房地产市场利空出尽,也会利好。 因此,目前的低潮只是暂时的。成熟的房市具有明显的特征,住房结构是合理的,普通住房、别墅、高档住房等市场结构分布非常稳定;二手房市场、租赁市场高度发达,任何家庭改善住房首先想到的是旧房;以物业税等持有税为主的税收体系健全;金融衍生品市场发达,炒房不如炒房地产基金等产品,住房保障体系完善;大多数家庭都不愁住。这些特征我国的房市还远未达到。 因此,房市的一时停滞,不能成为住房制度改革减缓的借口。OPEC因为油价轻微下跌而拒绝增产,我们的管理部门不能如此短视。住房保障制度、经济适用房制度和土地监管制度,仍然应该尽快出台并得到坚决执行。 □陈则明(博士 上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任) 新浪独家稿件声明:该作品(文字、图片、图表及音视频)特供新浪使用,未经授权,任何媒体和个人不得全部或部分转载。
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