马红漫：叫停转按揭打中房市要害了吗

　　作者：马红漫

　　房地产调控的信号再次发出。近日，央行首次公开承认了炒房问题的普遍性，央行副行长刘士余也明确表示，要坚决取消转按揭和加按揭贷款。

　　央行此番表态距“第二套房”新政细则的发布不过一周左右，而且态度坚决，监管部门治理房地产市场乱象的决心由此可见一斑。但是从历次房价“越调越涨”的结果看，要想理顺房地产市场秩序、实现价格合理归位，外部的信贷调控还是其次的，关键还在于斩断其内部的利益链条。

　　刘士余在此次讲话中强调，房地产市场问题的原因除了住宅供不应求等因素外，居民投资和炒房也是重要因素，而银行无疑为此提供了条件。诸如“转按揭”和“加按揭”等贷款创新品种，正是为抢夺房贷市场而来。央行此次果断叫停这些贷款业务，直观看来对打击投机炒房应该有一定的遏制作用。

　　但应当看到的是，出现炒房现象的根源在于楼市未来价格仍会高涨的预期。相比较银行的“推波助澜”，以地方政府为最初推动力的房地产业利益链条更是推高房价的重要因素，也是抑制房价上行的难点所在。单纯从技术层面取消转按揭和加按揭等融资途径，无法从根本上抑制房价上涨的冲动。

　　早在今年7月份，国家发改委价格监督检查司司长李镭就曾表示，土地部门违规收费已经成为房地产成本居高不下的重要原因。我国现行的分税制改革令地方政府的财政开支捉襟见肘，于是纷纷将“土地财政”视为良方，大力推进。由此，地方政府实际上成为推动房地产价格的重要推动力量。在地方政府的因素推动下，外力很难打破房地产市场的利益循环，房价趋势向上由此成为一种常态，也自然成为商业银行竞相争夺的盈利点。

　　此外，利率的结构问题也是银行热衷房贷的原因之一。我国自2004年10月起进入本轮加息周期，活期存款利率仅在今年7月21日调高区区9个基点，但在12月20日又降了9个基点，目前的活期存款利率实际与3年前持平。与持续上涨(动辄27个基点)的贷款利率相比，这让活期存款与贷款利率的利率差距迅速扩大，再加上我国“储蓄活化”的特征，商业银行因存贷款利差扩大导致的贷款冲动不断膨胀。在这种格局下，商业银行自然“踊跃地”加入到了房地产市场的利益循环之中，在为房地产投机输送资金的同时，满足了其自身的盈利需求。如果站在银行纯粹的商业利益角度看，这样的选择无可厚非。

　　这两方面因素导致央行新的“出招”最终只会是“雷声大、雨点小”，更何况，具体到“转按揭”这一叫停的产品，其规模有限，对房地产市场的实质性影响微乎其微。

　　在如今房地产市场罕见的“观望”时期，调控政策的及时跟进有助于抑制投机心态的滋生。但是从规范市场秩序的效果看，调控之剑更应直指推动房价上行的核心环节。从长期看，只有将财政分权体制改革等相关配套措施理顺，弱化地方政府的助推角色，同时收紧存贷款利差，银行“参与”房地产市场投机的局面才会被真正改变。