李季先：物业债权应让位于业主物权

　　作者：李季先

　　作为《物权法》实施后昆明市第一个“自治”小区，白龙路人与自然小区业主委员会的“自治”正在陷入尴尬状态：老物业没走，新物业也进不来。(12月21日《生活新报》)

　　业委会与老物管僵持，自治权与老物管的所谓30多万元债权对垒，这是典型的近乎黑色幽默的物业自治现实。之所以称其典型或黑色幽默，倒不是因该事件本身性质有多恶劣、所涉及金额有多大，而是因其触及了多数人最想捍卫可实践中却很难捍卫的物权法治禁区或原则：除非法定，否则物权不受挑战。而这其中，自然包括债权。

　　在白龙路人与自然小区业委会与老物业恒基物业的争议中，恒基物业应对业委会要其撤离的一个重要事由，就是部分业主尚欠其30多万元的物管费，表示走人可以，但业主所欠的钱应该“交清”。这似乎也有些道理。不过，部分业主所欠的物管费属于“债权”，而业委会赖以要老物业撤离是直接来源于业主的“物权”，根据上面提及的物权高于债权的物权法治原则，老物业的抗辩事由实际上站不住脚。

　　换言之，业主更换物业，是《物权法》及《物业条例》所赋予给业主的基本自治物权。《物权法》规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。这就是说，除非物权法另有规定，否则业主的这项物权是绝对的，不受一般债权的挑战。

　　因此，对物业公司来说，一个合乎法治理性的做法是打破僵局，先行撤离小区，然后通过司法诉讼主张债权，而不是冀图用法律位阶比“物权”低得多的“债权”去抗辩之。

　　□李季先(北京律师)