陆志明：外地购房者不等于外地炒房者

　　作者：陆志明

　　上海市2007年12月24日发布的《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》(下称《意见》)称：上海市房地、发展改革、公安等部门，将研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策，合理引导跨地区购房。不过，上海市房屋土地资源管理局有关人士前日对本报表示，目前该方案尚在研究之中，还没有具体实施办法，也没有时间表。

　　我们认为，将外地居民购房与居住证挂钩，这一政策拟定的主要依据来自于相关机构的统计数据：2007年1-11月上海共成交一、二手商品住宅36.71万套，其中外地人购买了6.12万套，占总数的16.66%。在如此背景之下，以居住证限制外地居民购房将对稳定上海楼市起到重要影响。

　　上起中央最高决策层，下至地方政府执行机构，均已将稳定房市作为2008年重要政策目标，因而频推政策促动2008年房地产市场企稳当属情理之中。但是需要看到的是，国家对房市调控的基本思路已经非常明确，就是通过完善居民的社会住房保障制度，使不同收入阶层的居民都能得到相应的住房安排。也就是说，房市调控的重点是保障供给，那么，通过带有地域歧视嫌疑的政策来抑制外地居民的需求，是否能起到有效稳定上海楼市的作用呢？

　　事实上，外地购房者不能与外地炒房者等同，本地购房者亦不可与自住购房者一视同仁。许多在上海各行各业工作的外地居民同样为上海的建设做出了巨大的贡献，通过居住证剥夺其在上海的购房权利于情于理均有不合。而上海本地居民，包括拥有居住证的外地居民中，可能确实存在众多的炒房食利阶层。单纯通过居住证限制购房就能稳定上海楼市的涨势，这在实际地操作中会遇到诸多难题。

　　此外，限制没有上海居住证的外地居民购房从表面上看似乎能直接堵塞类似“温州炒房团”之类炒房组织的入侵，但却未能动态地看待外地炒房者的博弈能力。须知，各地的炒房团并非指每个炒房者都亲自加入到炒房大军之中，而大部分是通过其代理人进行集中交易。如此一来，该项政策出台之后，没有上海居住证的外地炒房者仅需假手具有本地居留权的炒房者即可继续炒作楼市，从而影响该项政策的效力。

　　从目前来看，中央已将完善社会住房保障制度作为一项社会基本制度推行，其与楼市价格调控的目标并行不悖。从上海目前高达数十倍的房价与普通居民收入之比来看，短期内依靠楼价下调来实现购房自住恐怕仍将是空中楼阁，毕竟目前上海楼市的价格受制于本身土地价格和房屋造价，不可能出现大幅回落。因而上海市政府未来对房地产的政策走向应集中于保障中低收入阶层的基本住房保障需求，也即中央三令五申强调的加强廉租房与经济适用房的供给，而非将压住商品房价格作为主要政策目标。

　　令人稍感欣喜的是，《意见》也突出强调了廉租房与经济适用房的建设和交易的具体实施措施，同时提出将在经济开发区等外地务工人员集中的区域建造集体公寓出租，以满足外来务工者的短期居住需求。房产调控不可不为，但需要明确的是，调控的精髓依然是市场的归市场，政府的归政府。抑制房市的过度需求，主要应该通过税收、利率政策，简单地通过行政手段抑制需求，将居住证与购房权力相结合，可能在政策推广和操作层面上较易实现，但是在具体的政策收效上却很难得到有力的保证，还可能使外地人士对上海形成不开放、歧视外地人、保守等负面印象，不可不察。要有效地稳定上海楼市的走势，只有秉承中央完善居民住房保障制度的精神，最大限度地满足各类居民的住房需求，如为低收入阶层提供廉租房；中低收入阶层购买国家补贴的经济适用房；具有一定经济实力的中高收入阶层购买一般商品房等等。如此令各阶层人士能各取所需，各得其所，市场亦不失活力，才是我们真正的目标。