冯海宁：限制外地人购房不能稳定房价

　　作者：冯海宁

　　2007年12月24日，上海市发布《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》(下称《意见》)称，上海市房地、发展改革、公安等部门，将研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策，合理引导跨地区购房。(1月2日《东方早报》)

　　关于外地人拉高城市房价的推论从来就没有消停过，比较著名的有两个观点。其一，建设部某负责人认为北京房价高“外地人”是一大主因；其二，首都经贸大学一博士提出“对外地人和本地人购房实行差异房价”。显然，这两个观点都把“外地人”看成房价上涨的“替罪羊”。

　　不可否认，“外地人”在一定程度上增加了住房需求，甚至还有个别外地人以炒房为业。但是，这不能成为限制“外地人”购房的理由。城市的管理者更应该理性分析房价上涨的原因，并认真检讨自己在房价上涨中扮演了什么角色。

　　决定房价涨跌的最终因素是供需关系，而供应不足则是因为城市管理者存在土地供应不足、打击囤地、囤房不力等问题，影响供应量造成的。从需求角度来说，房价高也不是“外地人”的“罪”，如果要追究原罪的话，笔者认为“罪”依然在城市管理者自己。

　　城市管理者为了加快城市化进程，为了创造更多的GDP，就需要更多创造者，而城市的本地人一方面无法胜任工作，另一方面不愿意去干一些工作，因而城市就以各种方式(比如蓝印户口)吸引“外地人”来“填空”。如果城市管理者只让“外地人”为自己创造价值，而想把“外地人”推到真空中去生活，这明显是不合理的。

　　因此，限制“外地人”买房不仅稳定不了房价，而且还有很多负面效应。如果限制“外地人”买房，只会促使本地人去炒房或者更多地去占据房源，以便通过出租房屋来获利，在供应和需求总量不变的情况下，房价并不一定如城市管理者所预料的那样会稳定。

　　房价高不仅是人的问题，更是钱的问题，是流动性过剩、投资渠道过窄造成的，限制了“外地人”买房并不等于限制了资金流动，只要流动性过剩局面不改，出台再多的“限外令”对房价也作用不大。资金不能从“外地人”这个渠道进入楼市，也会从其他渠道进入，这样反而增加了政府的调控难度。

　　更重要的是，限制“外地人”买房加深了“外地人”与本地人之间的鸿沟，不利于和谐社会的建设。廉租房和经济适用房排除“外地人”正常，限价房不考虑“外地人”也可以理解，但商品房限制“外地人”购买就无论如何说不过去了。

　　其实，限制“外地人”买房只能导致更多人在“居住证”上做文章，这样就有可能导致权力寻租、造假证等其他问题出现。

　　□冯海宁(北京 媒体从业者)