杨少锋：土地政策正经历180度转折

　　房地产行业未来几年格局将发生重大变化，造成房价飙涨根源之一的土地政策正在经历一个180度的转折，其对楼市长远的影响，或许还将超过房贷新政。

　　撰文／杨少锋

　　日前落幕的“2008中国地产新视角地产责任高峰论坛”上，北京华远集团总裁任志强提出：“卡住18亿亩耕地 不准城市化”，是造成城市土地供应紧缺的原因，抛出了“城市化就是要把农村的宅基地集中起来变成城市”的观点。相邻而 坐的美国龙安集团行政总裁饶及人当即反驳：“不要为了这一代的繁华把子孙的地都分掉！”由此又引发了唇枪舌剑。

　　“红线”能不能碰？

　　20世纪末，美国学者布朗曾发问：“谁来养活中国？”当时国人对这种提法颇不以为然，但中国耕地锐减的形势却 越来越严峻。国土资源部提供的数据显示，截至2006年10月31日，全国耕地面积只有18.27亿亩，人均仅有1.39 亩，还不到世界人均水平的40％。去年我国粮食总产量近5亿吨。按照我国共有13亿人口，每年人均需要粮食300多公 斤计算，这点家底生产出的粮食，刚刚能解决13亿中国人的吃饭问题。

　　耕地保有量直接关系到一个国家的粮食安全，失地农民会给社会带来忧患，这一问题已经引发了中国领导人的高度警 惕。根据“十一五”规划纲要，到2010年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩。国务院总理温家宝在2007年“两 会”上指出：“在土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这 条‘红线’，以确保粮食安全。”

　　姑且不论中国耕地的底线究竟应该是多少亩，重要的是，中国9亿多农民，唯一可以拥有和依赖的生产资源，就是这 18亿亩耕地。中国的城市化进程不应该以剥夺农民的权利为前提。城市化是为了能够让农民过上更好的生活，享受更好的环 境，而不是让农民一无所有。

　　“地荒”加剧“地慌”

　　国家保护耕地无可厚非，但对于房地产业而言，谁获得土地，谁就获得了未来房地产发展的先机。任先生作为开发商 话语权的“带头大哥”，却长期拿不到土地，焦急心理可以理解，“限制供给只会抬升房价”也是他一直以来的观点。但他将 房价飙涨、土地稀缺归结于农民拥有土地太多、可供开发商开发建设用地太少的观点，笔者实在不敢苟同。

　　早在“8·31”大限出台的时候，笔者就曾表示：土地在流通环节中的囤积是造成供应不足的根本原因。

　　根据中国建设银行之前发布的数据，2001年初至2007年5月，开发商累计购置土地22亿平方米，实际仅开 发完成12.96亿平方米，加上2008年多个城市成交的地块，近10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全 国市场5年的开发量。

　　就以北京为例。2007年4月，北京国土局公布数据，2002年至2005年期间，北京未形成商品住宅实物供 应的项目供地达到3200公顷，可建住宅建筑面积约6300万平方米。7月，国土局公布数据，自2004年1月到2007 年6月，北京住宅项目土地供应面积5775公顷，建设用地面积4206公顷，规划建筑面积7866万平方米。但两年半 以来，北京供应712宗住宅项目用地，目前已竣工的土地面积669公顷，仅占总量的12％，其余多数为在建项目或尚未 动工土地。

　　由此可见，如果不对流通环节中所囤积的土地严格查处，再大的供应量都无法解决目前的供求矛盾问题，土地在流通 环节中的囤积或许也是国土部门之所以紧缩地根的依据。此前，国土部门未能对土地资源进行控制，过度放松土地供应尺度， 造成了国有资产的大量流失，“8·31”大限“亡羊补牢”也就不难理解。

　　问题是，国土部门紧缩地根虽然控制了国有资产的流失，但在土地使用环节中管理的缺位却造成了表面上的供应大幅 减少，大部分闲置土地未能进入市场。“一刀切”紧缩地根的政策直接导致大部分此前未能获得廉价土地的开发商土地储备严 重不足。土地供应减少“配合”着房地产商捂盘惜售的做法，进一步加剧了国内房价的上涨。

　　在土地供应和需求矛盾得不到缓解的情况下，部分开发商开始将目光转向农村的宅基地，利用政策的空子大量开发小 产权房。由于价格同商品房差异巨大，小产权房得到众多无力购买商品房的购房者的青睐，非常短的时间内在全国蔓延。对此 ，虽然相关部门屡次发出警告，并开展清查，但小产权房非但没有得到控制，更大有愈演愈烈的势头。不少所谓的专家和开发 商更是呼吁政府放开对小产权房的管制，为房地产开发提供便利。对此，笔者持强烈反对态度。如果政府承认小产权房的合法 性，剧增的市场需求将在数年内吞噬大量的农村宅基地甚至耕地，18亿亩的耕地红线将迅速成为历史。

　　土地新政核心

　　我们需要明白，保障耕地同满足正常的住宅需求并不矛盾。正如笔者此前发表文章所说，之前土地调控的失效，国土 部门应当承担首要责任。在中国这个地少人多的国度，管不好房地产行业最基本也是最重要、最核心的资源——土地，宏观调 控就永远不可能取得真正的成功。不管是银行紧缩银根还是提高利率，都不能从根本上改变中国房地产行业供不应求的状况。 虽然为了抑制房价过快上涨、防止房地产泡沫快速膨胀，我们支持银行及相关部门采取果断措施，挤压房产投机空间，从而抑 制部分需求。但社会要往前发展，城市化要继续推进，单方面抑制需求的措施注定只能是短期行为。要解决房地产行业的供求 矛盾，根源还是解决土地问题，最终依然依赖于国土资源部职能的回归。

　　政府需要正视的，并不是如何加大土地的供应量，以满足已经被资本所左右、被利益所俘虏的开发商的需求，而是如 何促使土地的有效利用：

　　比如，需要继续执行最严厉的土地调控政策，坚决打击囤地和违法用地行为。严格执行限期开工和限期完工的“双限 ”政策，加大对闲置土地的处罚力度，合理控制新供应单宗住宅项目用地出让规模。将有限的土地资源分散供应给更多的开发 商以加大市场竞争，防止地产寡头的诞生及垄断土地资源，确保土地供应能够及时变成商品房供应市场。

　　再比如，要加大保障性住宅的土地供应力度，确保土地供应优先满足真正需要住宅的普通百姓的自住需求，其次才满 足富裕阶层改善生活条件的需求，并抑制投资需求。严格贯彻廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建 设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70％的政策，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商 品住房的有效供应，将住宅需求和商品房需求严格区分。

　　更重要的是要完善土地管理机制，促使土地利用率最大化。在城市中心区域，应该放开对供应土地的容积率限制，鼓 励开发商最大限度地发挥土地价值，在不影响城市整体规划前提下，对已经供应市场的土地，可以考虑让开发商补缴土地出让 金的方式增加容积率，此举不但可以大大增加商品房的供应量，同时还可以大幅缓解开发商拿地难的恐慌。

　　从近期国家公布的相关政策中我们不难看出，随着土地供应方向、获取模式、开发周期、供应结构的变化，房地产行 业未来几年格局将发生重大变化，造成房价飙涨根源之一的土地政策正在经历一个180度的转折，其对楼市长远的影响，或 许还将超过房贷新政。房贷新政只是抑制需求，而土地新政或将彻底改变房地产行业的总体格局。事实上，提高土地利用效率 、节约用地、科学用地才是解决目前建设用地需求问题的正道，而打18亿亩耕地红线的主意，正如前国土资源部部长孙文盛 所言：“我们无法向全国人民交待，愧对子孙后代。”(本文作者为联达四方房地产经济公司董事总经理)-