陆乐：让低收入者实现住房“美国梦”

　　美国政府认为，当一个家庭的住房支出超过总收入的30%的时候，就是一种过度负担，政府必须施以援手。

　　★文/陆乐

　　美国南加州的圣地亚哥市，单身妈妈格林尼斯在一家超市当收银员，一小时挣十一美元，她的女儿今年一岁半，由她五十二岁的母亲在家看护。格林尼斯的年收入大约两万美元，远远低于美国住房与城市发展部(US Department of Housing and Urban Development,简称HUD)公布的圣地亚哥地区的家庭收入中间值：63,400美元。相比之下，圣地亚哥的房价居高不下，名列美国大城市的前列。一幢150平方米左右的普通二层楼房，大约在四十万到八十万美元之间。也就是说，格林尼斯这样的低收入者，如果打算继续生活在圣地亚哥，至少需要不吃不喝二十年的收入，才能负担得起这样的住房。

　　在这样的压力下，格林尼斯会不会因为经济窘迫、被迫搬出她从小长大的城市？或者，为了留在城市里，不得不和她的女儿、母亲三代人挤在一个地下室里？

　　格林尼斯是幸运的。她享受着美国政府给低收入者提供的租房补贴券。现在她住着一套两室一厅的房子，由于地点好、社区好，对外的公开房租高达2000美元一个月，比格林尼斯的收入还高。但是，她自己只要付550美元左右，政府付余下的1450美元。因为，根据美国住房与城市发展部的政策，如果一个家庭的年收入低于所在地区家庭收入中间值的80%，可以申请住房补助。补助的方式通常有两种：一种是直接向低收入家庭提供廉价的公共住房，另一种是更常见的，就是向低收入家庭发放租房券，享受补助的家庭必须拿出家庭总收入的30%支付房租，余下部分用住房券来补足。

　　这些住房补贴政策背后的理念是：穷人也要有“体面的生活”。吸引各国移民的“美国梦”的核心之一，就是有一幢属于自己的房子。美国政府认为，当一个家庭的住房支出超过总收入的30%的时候，就是一种过度负担，政府必须施以援手。

　　HUD:“首要任务是让低收入者拥有自己的住房”

　　位于美国首都华盛顿第七大街上的美国住房与城市发展部，是帮助格林尼斯这样的低收入者实现住房“美国梦”的联邦部门。在它的主页上明确写着：“帮助中低收入的美国人成为房屋拥有者，是全国性的首要任务，尤其是那些首次买房者和少数族裔。” 这个部分工作的主旨，就是为普通美国人尤其是低收入者提供“负担得起”的住房。

　　HUD的前身是联邦住房管理局(FHA)，它为拯救低迷的三十年代美国房市而生。当时，美国房地产业一片萧条，二百多万建筑工人失业。仅仅有40%的美国人拥有自己的住房。房屋贷款的门槛也比现在高得多：利率高、首付高、贷款时间短。在“居者有其屋”的理念下，美国国会创建FHA，由国家出面，专门为低收入者提供住房贷款保险。在这项政策下，低收入者的购房首付可以从一般的20%降到房屋价格的3%，大大提高了低收入者、包括刚参加工作的年轻人的购房能力。1965年，FHA并入HUD住房办公室的一部分。

　　HUD官方主页宣布，自从1934年成立以来，FHA一共为3400万私人住房提供了房屋贷款保险。它和租房补贴一起，构成了HUD“可负担住房”政策的核心，在它的影响下，七十多年里，美国的私人住房拥有率提高了近三十个百分点，目前，美国大约有68.1%的家庭拥有自己的住房。

　　上文中的格林尼斯，她如果不想继续住在政府补贴的房子里，打算拥有自己的房子，也不是不切实际的梦想。她作为低收入者，可以享受政府提供的各种购房优惠。比如减免十年内的个人所得税。她甚至可以理直气壮地要求美国政府帮她交首付。根据2003年布什签署的补助低收入无房户买房的法案，凡有能力支付月供、但没有足够的钱付首付的美国家庭，均可申请一笔特别资助，美国政府将为他们交纳首付，包括办理房屋过户的相关费用。