童大焕：经适房70％溢价归公对穷人造成剥夺

　　作者：童大焕

　　近日，北京市建委副主任苗乐如透露，北京经济适用房上市办法已制定完毕，将于近期向社会公示。该办法将对新老经济适用房套用不同的管理政策，办法实施后，对再上市的新经济适用房，政府将收取一定比例的溢价，初步确定收取溢价比例达到70%。(1月24日《京华时报》)

　　我不是经济适用房的享有者，但我坚决反对这么高的溢价归公政策。如果说此前的经济适用房政策，没有从源头上堵住富人买经适房，甚至用大户型给富人创造机会，使一项社会福利事业局部变成了“劫贫济富”的“负福利”的话，经过修正后的经济适用房政策，则通过60平方米以内的户型限制、只能自用不能出租等政策，在一定程度上挡住了富人“占便宜”。但其后续的出售时溢价70%归公政策，则是针对穷人的一项“负福利”政策，会对经济适用房的拥有者造成新一轮的不公与剥夺。

　　据苗乐如介绍，经济适用房上市总的原则是“老房老办法、新房新办法”。对于已售出的经济适用房再上市交易管理，仍按照原有规定执行；对新的经济适用房，住房如满5年的，出售时则应当向政府缴纳一定比例的溢价，初步拟订征收溢价的70%。比如，购房人以5000元／平方米的价格，购买一套60平方米的经济适用房，5年后，若以以1万元／平方米将该套房屋出售，则需要将差价的70%，即21万元上缴。而按照此前相关规定，补缴总成交10%的综合地价款即总额6万元，就可按照二手商品房的交易程序进行自由买卖。两者差价高达15万元。

　　也就是说，按照这个上市办法，以前挤到穷人堆里的富人卖经适房，反而比以后真正的穷人卖经适房更赚钱！当然，根据法不能溯及既往的原则，“老房老办法”这一块我们可以姑且不论，却有必要讨论“新房新办法”的公平性。

　　经济适用房具有社会福利性质，享受了减免土地出让金和减免税费等优惠，其首次出售时依据的是政府议价而不是市场定价，因此，当房主将此房按市场价出售时，政府收取一定的溢价补偿，是合理的。问题在于，溢价补偿收取多少比率才合适、才公平？这个问题，必须回到购买经济适用房时的“初始状态”来考虑，如果不考虑初始状态而是一刀切地划定比例，对于政府管理来说是简单便捷，但对于老百姓来说就非常不公平了。

　　正确的溢价收取办法应该是，将经济适用房的初始购买价格，与当时同地段品质类似的普通商品房的价格相比较，得出初始购买时的的差价比率。如经济适用房是每平方米4000元，同地段类似品质的普通商品房价格是每平米5000元,那么该经适房初始购买时的差价率就是20%。未来该经济适用房按市场价出售时，政府可以按照20%的比例收取溢价。这样更公平合理。另外，也许还应该将一段时间以来房价市场本身的波动及通货膨胀等因素考虑在内。两限房、三限房什么的依此类推，道理都是一样的。在做经济适用房房产证或购房合同的时候，专门留一栏或者在备注栏中注一下同时期同地段普通商品房价格，为以后交易做伏笔，并非难事。

　　考虑到经济适用房在密度、服务、房屋品质等方面，比普通商品房往往“稍逊风骚”，因此，在未来交易时，政府实际收取的溢价比率，应该不高于初始差价率，甚至应该在此基础上适当下浮。

　　希望住房福利政策能够真正为低收入者谋福利，而不是被富人捷足先登，或者成为征收了不合理“差价”的“负福利”。政策部门在制定相关政策时要三思而行。