墨帅：从蔡明售楼看商品房打假索赔是否可行

　　作者：墨帅

　　今年央视春晚上蔡明、郭达等人表演的小品《梦幻家园》，暴露了房地产市场存在的诸多弊端，颇有现实意义和警示价值。诸如对房屋质量问题，开发商和物业互相“踢皮球”；对事关购房人切身权益的重要条款含糊其辞，并做虚假承诺；对业主将住宅作为商用(当仓库)的不当行为漠然视之等。虽然小品中的购房人吃尽了苦头，好在最终结局还是业主“胜利在望”，一位打假义士挺身而出，有意签订多套房屋买卖合同后，准备与开发商“法庭上见”。

　　这位打假义士的勇气可嘉，但其实际操作效果恐怕也不容乐观。从以往商品打假实践看，一些打假人士瞄准的都是有一定价值的动产或日常生活用品，并充分运用《消费者权益保护法》第四十九条规定的双倍赔偿规则维权，即经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

　　然而，以商品房作为打假对象的事例很少，尤其是在房屋质量问题上，鲜见有通过打官司赢得双倍赔偿的实例。这当然不是因为打假人士对开发商缺乏斗志，而也许正是缺乏法律上的底气和依据。且不说开发商动辄以商品房的特殊性做挡箭牌，认为不能将这种“大宗商品”混同于普通商品去适用《消费者权益保护法》第四十九条，有关司法解释也对商品房能否适用双倍赔偿的问题做了澄清和区别对待。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或者又将该房屋出卖给第三人；出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押，或者已经出卖给第三人，或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　也就是说，商品房适用双倍赔偿规则主要限于上述几种情形，而且还是“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，并不当然适用“一倍赔偿”的确定标准，而对因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失，但对该损失额度的界定却并未纳入前述可予双倍赔偿的调整范围，买受人只能通过自行举证来证明实际损失。这往往难以保证能否达到充分、合理的赔偿效果。

　　《梦幻家园》这个小品的可贵之处，就在于提供了一条解决问题的法律思路。期待通过商品房打假获取双倍赔偿的法律途径能不断拓宽并行得通，真正成为业主维权的撒手锏、开发商头顶的紧箍咒。

　　□墨帅(北京 律师)