易宪容：难道房价上涨金融才能安全

　　作者：易宪容

　　今年“两会”上，有人说房价下跌会危害国家的金融安全，因此，国内房价不能下跌。按照这种逻辑，要保证国家的金融安全，岂不就得确保国内房价只涨不跌？可见，我几年前提出的“要防止房地产要挟中国经济”并非杞人忧天，而且这种“要挟”言论如今已提高到了国家经济安全及金融安全的高度。对于这种似是而非的谬论，如果不加以甄别，就一定会对公众产生严重误导，甚至会影响政府决策。

　　一般来说，住房既是投资品，也是消费品。如果住房是消费品，那么居民的住房消费都是有限的，住房价格基本上由市场的供求关系来决定，由居民的支付能力来决定。因此，住房的价格无论涨跌，都会随着供求关系来波动，而谈不上金融安全的问题。即便有些购买住房的民众是通过银行信贷来实现，居民所购买住房的消费效用也不会因房价涨跌而增加或减少。既然消费效用不变，住房信贷者也不会因房价变动而改变其持有状况。更何况，居民住房按揭贷款首付为30%以上，且每月都在不断支付按揭款。住房消费者如果放弃所持有的住房，会产生巨大的经济损失(至少损失首付30%)，而且会居无定所。因此，除非他们完全丧失工作或支付能力，否则就不会放弃。风险早就由购房居民承担了，银行的风险并不大，国家金融安全从何谈起？

　　如果把住房看做投资品，那么住房价格是由投资者的预期来决定的。如果投资者认为房价会涨，有利可图，就会大量地涌入；如果认为房价会跌，投资风险过高，就会退出市场。可以说，在既定的条件下，由于房地产产品的生产周期较长，交易成本过高等，房地产市场投资是一个高风险的市场。

　　那么，房地产投资者的预期又是什么决定的呢？在成熟的市场中，现代发达的信贷市场会对房价涨跌起到推波助澜的作用。因为，银行信贷起到了广泛的跨期配置资源的作用。这不仅造成了信贷规模的快速扩张，也必然会推动资产价格快速上涨。当银行信贷与资产价格互为因果快速扩张时，不仅会导致银行信贷关系无限放大，也会造成资产价格脱离基础因素，无限快速上升。而这又必然会给实体经济发出错误的信号，同时引起社会财富的重新分配，导致总供给与总需求的错位，从而引发宏观经济波动。当金融的信贷过度扩张，资产价格高得难以维系时，实体经济在乐观盈利预期下过度投资，整个金融体系就会变得十分脆弱，一次小的外部冲击就能够造成严重的金融危机。可以说，过高的房价才是危及国家金融安全的根源所在。

　　也就是说，将房地产市场与金融安全联系在一起，需具备两个前提：一，它必须是投资市场；二，这种投资市场必须是银行信贷的过度扩张及资产价格高得难以维系。如果这两个前提条件不存在，比如房地产市场仅是消费品市场，那么房价的涨跌都与金融安全无关。

　　既然房价过度上涨是爆发金融危机根源，那么作为投资的房地产市场，遏制房价过度上涨或让过高的房价一定程度地调整是避免金融危机的关键。因此，房价上涨到一定程度后的下跌，不仅不会影响国家金融安全，而且恰恰是整个市场理性回归的必由之路，也是避免金融危机的根本所在。否则，如果房价上涨到难以维系的高度才下跌，发生金融危机则是市场使然，谁也无法抗拒。

　　从历史的经验及他国的教训来看，世界上所发生的金融危机不少都是由于房价上涨过快、房地产泡沫吹大所致。比如，日本1980年代后期的金融危机，1997年亚洲金融危机，以及目前美国的次贷危机。尽管在这些巨大的金融危机中都出现了房价迅速下跌，但是房价下跌本身并不是金融危机的“因”，而是金融危机的“果”。

　　由此来分析当前中国房地产市场的基本形势，就会发现：当中国的房地产市场价格上涨到80%以上居民没有支付能力购买时，那么国内房地产市场也基本上成了一个投资者的市场。这一方面与十七大报告的基本精神及今年政府工作报告的基本任务(即住房为民生的核心)相悖；另一方面，正因为当前房地产市场的基本态势是投资，而且在2007年24号文件及359号文件之前，这种房地产投资还可以在政府对房地产市场的价格隐性担保，有低成本便利银行信贷支持，房价过度推高也就自然。可以说，如果不是2007年下半年起政府对房地产市场有新认识及重新定位而没让国内房地产市场的价格进一步推高，那么中国离金融危机也就不远了；三是近几年来，国内房价快速成几倍上涨是不争之事实，而这种过度上涨的房价并非居民居住消费的“刚性需求”，而是房地产投资泛滥之结果。如果说这种过度上涨的房价不得到一定程度遏制并让其回归理性，那么中国金融危机也就不可避免。中国金融危机出现，岂能有金融安全？因此，在房价过高的情况下，房价下跌不仅不会导致国家金融安全问题，反之是规避中国金融危机的重要一步。

　　再假定房价真的要下跌，那么从目前住房消费信贷占整个银行信贷的比重来看，只有9%。即便这些住房消费信贷都成为不良贷款(实际上根本不可能)，影响也较为有限。也就是说，即使房价下跌到个人住房消费信贷的房子一钱不值，其所造成的银行信贷风险也只不过9%。在这种情况下，也构不成国家金融安全的问题。

　　总之，有些人以为自己是意见领袖，就可以制造一些耸人听闻、似是而非的概念，借公共利益之名谋其少数人利益之实。对此，政府及公众都要有清醒的认识。