马红漫：楼市或再度暴涨让谁尴尬

　　作者：马红漫

　　上海楼市有可能再现爆发性上涨。有关机构的报告显示，由于上海4月份将有大量市中心区域楼盘推出，将不可避免地吸引一大批累积的刚性需求集中入市。这意味着3月中旬以来楼市的回暖表现，在4月将会成为房价再度高涨的压力。(3月27日《东方早报》)

　　对于需要改善住房条件的人而言，房价或将再次爆发性上涨，显然绝不是一个好消息。但笔者也不得不承认，由于一些综合配套性的调控政策未能及时发挥功效，国内部分地区房价止跌向上的概率的确大大增加了。

　　事实上，此次房地产市场的低潮期始自去年下半年。伴随着社会保障性住房体制方案的成型，以及针对二手房交易、第二套住房等具体调控措施的密集出台，全国各地的楼市纷纷步入观望期，广东等部分地区的房价一度出现大幅下跌，有关房地产“拐点论”的说法热闹一时。但遗憾的是，房地产市场调控政策效果的最终实现，并不能依赖于集中性的政策打击，而必要建立起一套完备的系统保障工程。前者只能发挥一时之功效，而后者才是让房价长期回归理性的根本。

　　回顾历次房地产市场调控的结果，市场往往总是难逃“观望———复苏———爆发”的过程。也就是说，面对畸高的房价，市场的需求者并非一直盲目地“追涨”，他们在内心深处是希望市场价格回归理性的，只是现实调控措施的绩效和市场状况无法让其持久地观望等待。之所以每次房价停顿或者下跌，最终都是以刚性需求爆发而终结，那么显然问题的核心在于，没有足够的市场供给去满足“刚性需求”。几乎每次房地产市场进入观望期后，市场楼盘供给如同事先约好一样也会随之停滞，最多仅见些许偏远区域的楼盘上市。这样的供给状况显然无法满足多数需求，而且会随着时间的推移加剧刚性需求的紧张心理。毕竟，结婚、落户等需求所能够容忍的空白时间不会很长，其极限往往不过半年左右。开发商恰恰就是看透了市场刚性需求的这一弱点，在耐心地等待半年时间过去后，一次次地取得销售的成功。而之前的经验也表明，在这半年时间内，相关的调控政策往往是“前紧后松”，直至最后阶段几乎就成为政策出台的真空。

　　仅就本次调控政策而言，在市场观望的关键时刻，不仅罕见进一步调控措施跟进，反而诸如“防止房价暴跌”的言论开始出现在一些官方机构。而诸如经济适用房的适用对象扩大到中产阶层、“90/70”项目的实质性推出、物业税实施等等，这些有助于打击开发商炒作热情、遏制捂盘待涨行为的政策措施则在需求方的期盼中或是落空、或是推延。调控政策的真空状态再加上开发商稔熟的市场操控技巧，即便经历了半年的市场观望期，其最终的结果仍是开发商“笑到最后”。

　　对于压抑许久的购房需求而言，当下选择改变观望策略，及时置业或许的确是一个最佳选择。但是对于当初房产调控政策的意图而言，这样的局面只能够用“尴尬”二字来形容了。