马红漫：商业银行房贷集体违规冲击房产调控

　　作者：马红漫

　　目前，深圳的银行和开发商已然结成利益体共同体，开发商资金面很有可能获得实质性缓解，甚至在投机资金的推波助澜下，让房价拐头向上。而最终因此受损的，或将是全国面对畸高房价无奈感叹的普通公众。

　　在楼市冷暖交替中，深圳的房价经历了一轮暴涨暴跌：这个曾经位居全国房价涨幅榜冠军的城市，如今成了跌幅榜的冠军。然而，就在深圳楼价进入下降通道的时候，据昨日央视报道，有关部门针对“第二套住房”的限制政策已经有所松动。深圳的建行、工行、农行、中行都放松了对央行关于第二套房贷款规定的执行，变相为购房者提供优惠，购房者仍可以享受第一套房的低首付比例和优惠利率。

　　深圳房价由暴涨转而暴跌的现象，绝非个案。这一现象在本质上表明，之前各项房产调控政策累积效果已经开始显现；而在现实上，这些政策也给其他尚未出现价格明显下跌的开发商构成了市场压力，让房价实质性松动不再是幻想。然而，就全国而言，房地产市场这一积极变化才刚刚开始，市场趋势的反复依旧存在。因此，相关管理部门必须对任何有可能恶化市场趋势的违规行为予以高度警惕，并及时查处。

　　这样的不良苗头正在深圳出现，“第二套住房”政策的松动极有可能改变房地产市场供求双方的实力对比，从而让市场趋势发生不利于理性购房者的逆转。

　　央行主导的“第二套住房”政策针对性非常明确，就是要打击以投机炒作为目的的购房需求，而这也正是非理性推高房价的最重要原因。以深圳为例，2007年深圳房价从1月份的每平方米万元出头，一路飙升至最高近18000元每平方米。而据深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，该市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的比例高达30.31%。这表明，深圳住房市场转手速度很快，而投资和投机的购房行为直接推高了房价。也正是因此，在“第二套住房”等限制投机购房政策接踵出台后，深圳房价开始逐步回落。

　　然而，由此而导致的房价回落基础其实并不稳固。房地产市场真正博弈的主体是开发商和购房者，而非投机客与自住需求者。房价下跌的真正原因也并非是投机客被政策限制，而是开发商资金链条的紧绷。

　　事实上，基于价格主动权的考虑，开发商永远不会主动降低房价，这也正是全国其他地方更多出现“买房送车位”之类促销，但罕见实质性降价的原因。就此而言，无论是限制投机炒作，还是银行贷款收紧，甚至是土地政策监管严格化等，这些措施的实际作用都是收紧了开发商的资金链条。只是在深圳，由于地缘位置、社会结构等特殊原因，导致投机炒作的比例较之全国其他地方更高，因此，“第二套住房”政策可谓是击中了开发商的软肋。正是由于资金问题，才最终导致深圳开发商不得不大幅度降低房价。

　　依据这样的逻辑，我们再来解读深圳“第二套住房”政策松动的问题，其背后隐含的市场信号相当严峻。深圳房价的波动已然是全国房价趋势的标杆，而“第二套住房”政策的执行状况将透过开发商资金的松紧，决定其房价的未来走势。从目前市场情况看，深圳的银行和开发商已然结成利益体共同体，开发商资金面很有可能获得实质性缓解，甚至在投机资金的推波助澜下，让房价拐头向上。而最终因此受损的，或将是全国面对畸高房价无奈感叹的普通公众。

　　这一市场迹象其实已经非常明显。在持续下跌之后，5月份深圳房价开始出现放量反弹，当月房价环比上涨约7%；商品住宅销售面积大幅上涨了370%。可见，市场已经发出了明确逆转政策导向的信号，未来房产调控政策落实的力度和状况将面临着严峻考验。

　　□马红漫(上海 学者)