潘石屹：从“百日剧变”到“猪坚强”

　　目前房地产行业面临的资金压力比三个月前想象的还要严峻得多，房地产行业“百日剧变”已经发生。

　　撰稿·潘石屹

　　有人说，短短的两个多月时间内，潘石屹对楼市的看法变了，从最早的“不担心”、“坚持‘无拐论’”变成了“不 容乐观”，直到预言“百日内房地产企业将发生剧变”。

　　事实上，在去年年底，对房地产市场有无拐点进行讨论时，我根本不知道会发生贝尔斯登的收购事件，也无法预测恒 大地产的IPO会搁置。我总是通过了解市场的信息不断修正自己的观点。

　　3个月前，我在接受《上海证券报》采访的时候曾提出未来100天是许多房地产公司发生剧变的观点。现在100 天过去了，网友较真地问我，从提出“百日剧变”到今天，已经超过100天了，房地产行业好像没有发生令人震惊的剧变， 是不是错估了形势？

　　首先，我所说的“百日巨变”是针对房地产企业，而非房价。其次，100天前我分析房地产行业要出现剧烈的变化 ，主要是考虑了四方面的因素：一、美国次贷危机引起国际经济的萧条；二、国内从紧的货币政策；三、去年一年，房地产商 花钱买地的钱甚至超过当年销售额，普遍手头偏紧；四、最近几个月发生的各个城市房屋成交量在萎缩。尤其是在2006年 下半年和2007年，一些用高价拿地、在各个城市创“地王”的房地产公司压力就更大了。他们中有多少还能按时履行与政 府的土地出让合同呢？

　　从今天来看，我提出房地产行业要发生这种变化时，只是看出一些苗头，这些导致房地产行业资金链条紧张的因素并 没有消失，强度反而在增加。房地产企业拖欠政府地价款的现象屡屡发生，这说明目前房地产行业面临的资金压力比三个月前 想象的还要严峻得多，房地产行业“百日剧变”已经发生。

　　这种变化，在三个月前我预计是以房地产行业之间的兼并、重组，与别人寻求合作等等方式表现出来，但现在我们看 到还有一些方式，如“退地”和“拖欠政府的土地款”。行业调整的最后结果是房地产企业出现大的分化，典型的“冰火两重 天” 。

　　那些在2007年高价拿地的房地产公司有多少家足额付清了地价款？在没有付清地价款的时候，政府也不会把土地 证办给这些公司的，这就形成了地方政府与开发商之间的扯皮。造成的结果就是这些去年的高价土地很难在今年甚至明年变成 市场上需要的房屋。这种拉锯战拖的时间越长，越影响未来一两年房地产市场中房屋的供应量。所以在无锡的会议上，我们把 这种情况比喻成猪肉市场中的母猪。只有有了母猪，才会有源源不断的小猪崽出生。即使小猪崽的数量暂时下降，只要老母猪 活着，这种猪肉价格波动的周期就会短。如果房地产开发在第一个环节——取得土地的过程中，因为资金困难，与地方政府发 生了拉锯战，就一定会影响到未来中国房地产市场上的供应量，从而影响房地产市场中的房价。

　　冯仑说在资金紧张的压力下，大的国有房地产商是宁死不跑的“谭千秋”，中小型承受风险能力弱的开发商容易当“ 范跑跑”，还有一部分房地产商选择做“猪坚强”，坚持36天，自己从300斤瘦到了100斤，吃草喝露水也要坚持，坚 持到解放军来。

　　对于“百日剧变”下的老母猪还能活多久的问题，我的判断是乐观的。尽管目前房地产形势非常艰难，但是房地产碰 到的困难不是地震，而是“堰塞湖”。只要我们知道这里有危险，解放军会去疏导，危险有多大就不可怕了。-