作者：余丰慧

　　美国国会参议院26日破例周末开会，表决批准一项总额3000亿美元的住房援助议案，授权美国财政部无限度提高两大住房抵押贷款机构“房利美”和“房地美”的贷款信用额度，必要时可不定量收购两机构股票。议案批准美国联邦住房管理局向陷入次级住房抵押贷款危机的房主提供总额3000亿美元转按揭贷款担保(7月28日《新华网》)。

　　去年以来，美国爆发的次贷危机至今仍然硝烟弥漫。全球金融市场动荡不堪，西方国家金融业许多百年老店陷入困境，甚至不断传来倒闭声音。由此把全球经济一方面带入了减速甚至衰退的境地，另一方面由于全球通胀压力增大，使得应对“衰退”的对策贫乏、措施乏力。美国为了挽救金融、经济、楼市危机，已经出台了包括大量注资、多次降低利率、美元贬值等许多调控措施，但是，至今反复仍然很大，次贷危机阴魂一直不能完全散去。

　　市场体制健全、发达、全球领头羊的美国，一直斥责其他国家直接干预市场的做法，一直奉行按照市场规律办事，实行市场自主调节。但是，面对美国房市崩盘，大批房主无法按期还款导致众多银行资金链断裂，并使得许多欠款房主的房屋被强制拍卖，楼市主角的购房者、贷款银行和房地产公司都惊魂不定，这样恶性循环下去，楼市将彻底垮掉，银行将大量出现问题，许多百姓将会露宿街头的现状。尽管受到各个方面的议论，美国政府不得不下决心直接救助楼市。

　　以笔者看，美国政府付出3000亿美元巨资来救助楼市，实际上是在为过去在楼市上的失误买单。美国的深刻教训，各个国家特别是中国应该汲取。

　　教训之一，美国过去放任楼市过热、住房价格暴涨而不加强监管、合理引导，致使泡沫越吹越大，最后酿成大错。2007年上半年以前，美国楼市连续多年出现火暴行情，住房价格非理性攀升。给贷款金融机构造成这样一种假象：楼市价格只会涨不会跌，发放个人住房按揭抵押贷款就是不要其他任何条件包括借款者的收入状况，就价格上升，最终拍卖住房也能完全抵偿贷款本息。结果，金融贷款机构大大降低了贷款准入门槛甚至不要门槛。令这些金融机构想不到的是，个人住房次级抵押贷款债券仅一点风吹草动，竟然危机全面爆发，“只会涨不会跌”神话彻底破灭，最终出现这么大经济、金融风险，至今无法收拾。假如在楼市过热、价格非理性上涨时，美国政府、美联储联手大胆干预市场，特别是通过有利措施遏制住房价格的暴涨，消除市场“只会涨不会跌”的心理预期，挤干楼市泡沫，使其价格回归其真实价值。那么，今天的代价将会小的多。这个教训中国必须认真汲取。

　　教训之二，对楼市金融监管的松懈和漏洞。美国是一个金融衍生品链条非常长、非常发达的国家。这一方面促进了金融业的发展，另一方面，一旦哪个环节出现问题就会造成连锁反应，牵扯的链条长。对于次贷危机来说，美国不是没有个人住房按揭贷款管理制度和办法，而是由于监管缺失和不到位，导致金融贷款机构放松了条件甚至不要条件发放贷款。包括一些知名信用评级机构，在次贷危机中都扮演了不光彩角色。对楼市金融监管缺失的教训，值得各个国家特别是中国汲取。

　　教训之三，虚假信息泛滥和“大忽悠”大行其道，对市场预期有严重负面影响，把楼市导向了不归路。比如：“楼市价格只会涨不会跌”的大忽悠。在这种忽悠预期下，百姓无论真假需求都加入购房队伍，因为今天不买明天更贵；银行放松了贷款条件，反正楼市只会涨不会跌，只要将借款人楼市抵押做扎实，就没有金融风险；无论是房地产的专业企业还是其他企业都加入了房地产开发行列，反正价格只要上涨就有暴利。结果，住房价格越来越高，楼市泡沫越来越大，金融风险、购房者风险以及开发者风险都在增大。最后“神话”破灭后，一哄而进的大量百姓、金融机构、开发企业都被套牢。“楼市价格只会涨不会跌”的忽悠者，是楼市崩盘的帮凶，是房地产金融风险的罪魁祸首之一。这个教训必须汲取。决不能让少数具有话语权的忽悠者，大肆扰乱视听，破坏市场正常预期。

　　目前，中国楼市正在沿着国家宏观调控目标方向发展，继续挤干楼市泡沫，彻底使楼市价格回归其真实价值，是美国付出3000亿美元学费给我们间接买来的教训，中国必须切记。