作者：马红漫

　　提要：中国房地产业享受了长达十年的暴利，也习惯了市场的只涨不跌。这种状况的长期持续，最终使得市场优胜劣汰的功能几近丧失，其实并不利于全行业的长期健康发展。

　　据媒体报道，中房协日前已上书国务院，建议将改变目前“严厉”的房地产调控政策改为“适度控制”，比如允许地方政府自行救市、降低房地产交易有关税率等。

　　中房协的建议得到了一些数据的支持。北京师范大学近期的一份研究报告显示，今年年底前全国房地产企业资金缺口约为6700亿元，明年将扩大到9000亿元。一旦房地产行业陷入中期调整，可能给我国商业银行带来的不良贷款达上万亿元。依此数据判断，房地产市场的“输血工程”似乎迫在眉睫。然而，国家统计局的数据却与之相左：实际上进入房地产市场的资金并没有减少，今年上半年房地产投资增加了22.8%。

　　应当强调的是，暂且不论这些数据是否准确、客观，一个事实却是不可忽略的，那就是在目前的房价水平下，无论是房价收入比之高，还是租金回报比之低，都表明房价仍处于明显的畸高状况。据此，必须首先要明确的是，针对房地产行业的调控政策仍应坚持不懈，必须等待房价出现实质性回落才能够有所调整。

　　诚然，房地产业陷入低迷已是不争的事实。国家发改委和国家统计局发布的调查结果显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格环比(比上月)下降0.1%。同时，2008年以来，北京、上海等一线城市已有几十宗土地流标、流拍，并有向二、三线城市蔓延的趋势。但是，低迷的现状并不说明“救市”的必然，并不意味着调控政策必须要扭转。目前的房价绝对水平仍然高企，根据世界银行和联合国人居组织提出的标准，家庭购房价格在其年收入的3-6倍为合理范围。数据显示，北京目前五环以内的商品住宅价格基本在1万元／平方米以上。北京市城乡人均收入24683元，以每个家庭3名成员、购买90平方米商品房计算，需要12年不吃不喝才能付清房款。显然，这一房价水平仍然远高于国际公认的标准。而对于投资需求，目前对长期房地产投资泡沫衡量的常用方法是房屋出租回报率。与房价十年来不断飙升形成鲜明对比的是，各地的房屋出租价格几乎是在原地踏步。上海一些高端住宅的年度出租回报率仅有4%，这一投资回报水平甚至远不及同期的通货膨胀率。

　　始于1998年的住房改革，推动了房地产市场长达十年的牛市行情。自去年10月份以来，房地产市场逐步进入到供求平衡的观望期。这不仅是前期调控政策显效，也是供求双方博弈的必然结果，有利于推进房价回调至理性的范畴之中。在这一过程中，一些资质差、市场竞争力弱的房产开发商也开始濒临淘汰，而一些具有市场竞争力的开发商则能够脱颖而出。市场自发的优胜劣汰能够提升整个行业的活力，从长期看反而是降低了产业发展的风险。同时，房地产行业走势的转向也对商业银行风险控制提出了良好的警示，现在困顿正是他们前期贷款审核疏漏过失的“成本”。作为逐利的经营实体，商业银行理当自行担负这一责任，同时也应该为之前逐利行为付出成本。

　　所以，现在匆忙着手改变“严厉”的房地产调控政策为时尚早，“严格执行既有的宏观政策”理应依旧是下半年楼市调控的基调。

　　房价回归理性是百姓的众望所归，也是市场规律的必然，这也决定了相关调控政策必须以公众的公共利益为出发点，不能够为相关利益群体的诉求为导向。

　　(作者为第一财经主持人，经济学博士)