作者：易宪容

　　摘要 购房税收调整的出发点应是改善民生，对当前住房按揭贷款政策绝不可放松，并且还得进一步提高按揭贷款人市场准入，以个人真实性收入水平来作为其基准，进一步完善住房按揭制度。

　　前几天，国务院17次常务会议在布置第四季度的工作时指出，房地产的问题是一个民生的问题，政府应该降低住房交易税来支持居民住房消费。所以，财政部昨日发布消息，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。同时，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为 20%。还有，个人住房公积金贷款利率下调，对汶川地震灾区居民灾后购置自住房优惠不变。

　　对于财政部出台的政策，它的一个基本前提是，所有的住房优惠政策都放在住房是一个民生的问题上，放在如何改善居民基本居住条件上或住房消费上。因此，无论是住房购买税收优惠，还是信贷优惠，基本上针对的是个人自住型住房购买或消费，是放在中小套型及中低价位的住房购买上。比如，政策优惠是自住型的住房、是90平方米以下的住房。而对投资型住房的购买其政策基本上没有改变。也就是说，政府并不鼓励房地产投资，也不再希望鼓励房地产投资来吹大房地产泡沫及制造风险。

　　然而前些时间，由于房地产开发商一直把房价顶在天花板而不下调，从而导致全国住房销售迅速下降，甚至于不少地方出现住房销售的严重萎缩。面对这种现象，不少房地产开发商及地方政府开始把原因归结为央行的紧缩政策及按揭贷款制度，认为是商业银行流入房地产的资金减少所至。因此，有些地方政府与开发商开始要求中央政府放松信贷，并出台所谓的各种各样的“救市政策”，但是地方政府出台救市政策一大堆，实际效果却十分有限。何也？他们没有看到，当前房地产问题的根源所在。

　　后来，房地产开发商及地方政府才明白，这次房地产市场销售迅速下降，其关键的政策是由于2007年央行及银监会出台把住房消费及住房投资严格区分的359号文件及452号文件。正因为这些文件把房地产的投资与消费进行严格的区分，从而把房地产炒作与投机逐渐地赶出房地产市场。正因为房地产炒作与投机退出房地产市场，从而使得房地产市场的需求对象格局发生了根本性变化，房地产市场销售自然也会减少。而这些正好是今年总理政府工作报告关于遏制房地产不合理需求、过度需求的要求所在。正因为住房按揭贷款政策对房地产的重要性，因此最近不少房地产商所谓的救市，开始转向要求放松当前的住房按揭贷款政策，特别是要放松第二套住房的政策。可以说，这种表面上是为了保护居民自住性需求对按揭贷款政策的放松，但实质上是让国内房地产市场重新回到炒作投机盛行的市场、实际上是希望让已经吹大了房地产泡沫重新再吹大，然后让这些人手上持有的住房以高价的方式转移给下家，最后让房地产泡沫破灭，让全国人民为吹大的房地产泡沫或金融危机及银行危机买单。

　　就目前的情况来说，当前的住房按揭贷款政策不仅不能够放松，反之要进行全面的改革与完善，特别是要制定一套严格的个人住房按揭贷款审查制度，让那些没有支付能力的人不能够进入房地产市场，让那么希望通过金融杠杆来炒作房地产的人或是不能进入房地产市场，或是让这些人进入房地产市场也无利可图。如果我们的监管部门看不到这一点，而要放松当前的住房按揭贷款政策，那么短期的繁荣一定会带给中国经济长期的灾难。美国纳斯达克泡沫破灭后格林斯潘所制造的房地产短期繁荣也就是目前美国金融市场恶果的根源！(作者系中国社科院金融研究所研究员）