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上海商报：上海新政绝非推动房价拐头向上
社评
摘要 房地产调控政策应以保障中低收入群体住房需求、实现多数公众“居者有其屋”的目标为出发点，不能以强化开发商市场博弈话语权，改变房价向下调整的趋势为目标。
目前上海楼市最受关注的就是调控新政具体实施问题。继中央出台新的楼市政策后，上海上周末颁布了拯救楼市的“十四条”政策，在税收优惠、贷款放宽等方面做出了许多调整。单纯从调控政策的实施力度看，“十四条”新政理应并不算小，但是由于新政所指向的一些具体细节概念尚未厘清，加之市场需求方看淡房地产市场走向，因此从市场成交情况来看，对楼市的刺激效果并不明显。
市场经济的核心就在于价格定位，房地产市场也不例外。如果一项商品的价格明显高于合理定价，那么无论其短期价格如何暴涨，从长期看最终必然要回归合理定位。以此规律来观察上海楼市，我们可以清楚地判断未来房地产市场价格将继续向下调整。上海佑威房地产研究中心公布的数据显示，10月前29天本市商品住宅的平均成交价格为12778元／平方米，尽管环比较之 9月的13599元下跌了6%，不过与去年同期相比涨幅仍然高达21.6%。而统计数据显示，2007年上海城乡居民家庭人均可支配收入为23623元。由此，按照三口之家购买100平方米住房来计算，本市房价收入比要高达19倍之多。而世界银行所认可的房价收入合理比值应该在4-6倍之间，即便参照国际上房价较高的区域，这一倍数也是明显偏高。
由于国内房地产绝对价格依然明显过高，因此当下从中央政府到地方政府所出台的各项房地产救市政策，其根本要义绝非是推动房价拐头向上，而是面对海内外经济衰退风险所采取的积极应对举措。具体讲，由于房地产市场的景气状况关乎众多相关行业的发展，在一定程度上影响着总体经济增长状况，因此调控部门要着力避免房价暴跌对宏观经济的负面影响。对于这一政策导向的内在含义，其实调控部门早已明确。之前就财政部和地方出台的各项救市方案，权威媒体新华社就以“救市并非救房价”为题发表了相关报道，这就足让房地产救市调控政策的最终指向清晰而明了。
由此而言，房地产调控新政的细则将不会是全面支持房价回升的信号，房产开发商期望“一役翻身”的愿望必然要落空。事实上，从已经出台的各项细节内容看，调控新政基本上围绕自住型刚性需求给予优惠政策，对于有可能助推房价高涨的奢侈型购房者、投机型购房者，其实并未开放政策优惠。
就以上海为例，周末刚刚公布了所谓“普通住房”的具体含义。尽管较之于2005年的政策定义看，新定义对标准的限定已经有所放松，但从现实的市场情况看，这并不会成为房价止跌回升的推动因素。其一，只有适当放开普通住房标准，才能够满足刚性购房者的现实市场需求。2005年所限定的普通住房标准是内环线以内低于17500元／平方米，内外环之间低于10000元／平方米，外环以外低于7000元／平方米。而现实房价远远高于这一标准，这使得中低收入群体所期望的购房优惠政策形同虚设，适当开放标准推动现实市场成交，就属于理所当然之举。其二，以当下的高房价观察，普通住房标准的适当开放只会对中小房型需求形成优惠。比如以新定的内环线内每套总价245万元的标准，参照内环内平均3万元以上的单价计算，购房者只有选择80平方米以下房型才能够享受各项优惠政策。优惠政策的覆盖面并不算广。
这两点特征清楚表明，调控新政就是既要活跃房地产市场交投，避免对经济增长的负面影响，但同时也在力求避免优惠政策的随意扩大化。而本市包括契税减免、贷款利率下调、营业税减免、手续费减免、提高公积金贷款额度等一系列优惠政策，其政策目标正是基于此，因此部分开发商期望借此而实现房地产市场价格回潮几无可能。