作者：刘彦

　　12月17日，国务院出台促进房地产市场健康发展的三条措施，对第二套房贷款的限制进行温和松绑。在宏观经济下行、房地产市场萎靡不振之际，中央政府出台此项政策可谓准确及时，也会收到短期快速的回暖效果；但由于政策的制定边界极为谨慎，且宏观经济背景难以短期快速扭转，因此，对这项政策的远期效果，仍待观察。

　　此次二次房贷的松绑，以城市人均住房面积为线，界定了改善型购房与投资性购房的区别。这说明，中央政府、央行和银监会对于鼓励投资性需求仍比较谨慎。事实上，由于银行很难界定改善型购房与投资性购房的区别，各银行多不愿意在全球金融危机蔓延之时增加二套房贷，其风险管控的目的非常明显。但同时由于房地产在经济运行中的比例和作用巨大，中央政府又不得不运用温和的二次房贷政策，刺激尚待回暖的房市，并意图借此来提振基础设施投资不能迅速改善的宏观经济。

　　中国现行的二套房贷政策，执行的是去年9月份制定的标准。2007年9月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定“居民购买第二套住房的首付比例提高至40%，贷款利率按基准利率上浮10%”。同时规定，银行审核第二套住房的定义是以家庭为单位。

　　去年这一政策制定的背景，是中国经济快速发展的第29年和房地产市场快速发展的第9年。在29年的增长下，以房地产等投资为主的固定投资拉动和出口拉动，是中国经济增长的动力。国家信息中心2007年的宏观经济分析报告指出，2007年房地产投资的增速在28%左右，远高于同期GDP的增长速度。

　　29年增长之后，资源性产品价格和资产价格出现了快速增长。但与此相比，中国的居民收入水平增长缓慢。仍据国家信息中心报告分析，1998年至2006年，以现价计算的城镇居民人均可支配收入平均增长10.2%，而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。在房地产价格过高过快的增长背景下，不但国家的金融风险加大，而且由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。与此同时，没有消费能力而有巨大产能的中国，只能将过剩的产能出口。

　　正是在这样的背景下，中央政府针对二套房贷的调控与经济结构的调整同步进行。可以说，二套房贷的严格控制从远期来看，无疑具有战略性的调整意义。

　　但以出口拉动和固定投资为主的经济结构，在外部金融危机冲击的背景下，其脆弱性也表现了出来。去年以来的房地产市场萧条，主因一是内需不足的结构性矛盾不足以承担房价无限度升高的投资陷阱，一是一旦遭遇类似二套房贷式的对资金的管控，价格便很容易回落。也正是从这个角度而言，严控二套房贷被视为房地产市场成交急速下滑的直接原因之一。

　　但二套房贷政策，显然不应承担本应属于经济结构性矛盾的后果。在宏观经济未来仍然严峻的背景下，审视二套房贷政策的松绑也必须考虑上述两个视角，即，即便二套房贷在近期内可能改善房地产市场的心理结构与短期投资行为，但由于整体经济的结构性原因，二套房贷在近期所起的效果，可能在远期很难达到。