作者：钟春洋

　　提要 中国房地产业与其他市场经济国家和地区一样，都有一定的规律性，政府对房地产业的有效调控，必须正确把握房地产周期与国民经济周期的关系和内在规律。

　　受美国金融危机及宏观经济下滑的影响，我国房地产市场也由今年初的“沸点”状态急速降温。截至目前，市场萧条的态势仍在延续。房地产开发景气度月月下滑，房地产价格也开始加速下跌。这是12日国家统计局公布的1-11月全国房地产市场运行情况显示出的信息。南京市江宁区房产局局长周久耕不久前透露的“惊人”消息：“对于开发商低于成本价销售楼盘，下一步将和物价部门一起对其进行查处，以防止烂尾楼的出现”，在网上引起热议。诸如公众对房地产开发所引发的官商勾结导致各种广泛腐败的不满、日益加剧的社会资源分配不公的愤慨等相交织，使公众对政府执政能力产生质疑，也使房地产业成为社会的热点、焦点和难点。

　　房地产业所暴露的矛盾和问题，政府并没有视而不见，政府采取了一系列积极的干预政策，努力解决这些矛盾。一个突出的表现是：与上一波房地产市场低迷行情有所不同的是，此次中央政府推出了前所未有的保障性住房建设计划。闭幕不久的中央经济工作会议已经明确要稳定房地产市场以保证金融体系稳定，并将稳定住宅消费作为拉动内需的重要内容。但由于房地产业周期对国民经济周期的“超周期”。房地产业增幅太高，只有波谷，没有形成周期。其发展一骑绝尘，大大超出国民经济相关部门的增长速度，影响国民经济的持续健康稳定发展。加上房地产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，是经济发展的支柱产业，容易引发大量投资；房地产业是资金密集型产业，与金融业又属于捆绑型关系，地产金融风险会过分集中在商业银行体系。因此，客观上对房地产业的研究有着其特殊性，如果等同于和一般产业展开相关研究，运用常规的方法作简单对比和类推，必然会得出一些似是而非的结论。

　　具体实践中，政府没有把房地产业真正当成一个产业并遵循产业发展规律。在指标体系上，习惯于以单一的经济指标替代产业指标，以此为依据作出简单判断，并在此基础上制定出相应的短期政策，即所谓的各种调控。如以房地产价格的高低衡量产业是否运行正常，以房地产业在固定资产投资中所占比例的多少来推断产业是否过热等。这样很容易在经济中作出误判。这些不足使得政府在制定政策中指导思想十分模糊，片面注重短期效应和社会效应，而缺乏长远和实际的考虑。

　　市场经济国家和地区的房地产均具有很强的规律性，当然由于各国的经济发展程度、地域环境、文化生活等情况不同，房地产波动周期和频率也不尽相同，甚至差别很大。如美国的房地产波动周期一般为20年，10年左右为上升期，10年左右为下滑期；日本为10年，6-7年上升期，3-4年下滑期(金融危机、经济危机除外)；中国台湾地区5-6年为一个周期，其中4年左右为上升期。

　　我国房地产也有一定的周期性。我国的房地产已持续增长了8年，还处于发展阶段，市场经济并不成熟完善，与发达国家和地区相比还具有不确定性。但从房地产发展的进程我们可以看出，房地产各阶段的起伏周期均未超过10年，而且衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期比较长。

　　因此，势必提出几个问题：政府对房地产周期的干预是否真能影响到国民经济周期，进而达到调控经济的目的？政府调控的政策措施为什么不明显？补救措施何在？政府调控与市场调节如何有效结合，政府能否替代市场？如果政府采用“积极地不干预”政策，房地产业运行是否会回归正常周期？要科学地回答这些问题，必须有一个前提，就是正确把握房地产周期与国民经济周期的关系和内在规律，要想把握中国房地产的特殊规律，只有如此，才有可能制定出合理的产业和市场调控政策。

　　(作者系中共宁波市委党校教师、经济学博士)