作者：马红漫

　　据报道，民革中央提交的一份集体提案中建议，要加快修订《城市房地产管理法》，并全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。提案指出，房地产预售制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

　　其实，民革中央的这份提案并非两会首例，房地产预售制早就已经成为众矢之的。历年两会的提案议案中都不乏类似的内容，而人大的法学教授刘俊海甚至用 “商品房预售制度是房地产业的万恶之源”来描述问题的严重性。让买家为看不到的商品提前付款，从基本商业规则看，这样的交易形式隐藏了巨大的市场隐患。不仅如此，在房地产市场繁荣之际，由于预付款制度降低了开发商的资金成本，从而助推了他们不计成本地去圈地盖 房的热情，最终会进一步推高了房价。也就是购房者是用自己的钱去支持开发商炒高房价，这样的结果的确令人遗憾。

　　预售房制度的确需要取消，但问题在于如何实现平稳的过渡。预售房制度始于1995年，当初这一制度不过是权宜之计，不过是由于商品房改革之初开发商自有资金不够充裕，调控部门为了推动商品房发展而采取的政策鼓励措施。但该制度之后的长期持续，导致目前几乎所有的开发商，无论其自有资金实力的大小，都形成了对于预售资金的强烈依赖性。大体而言，目前开发房地产市场的资金来源基本上是3∶3∶3，也就是开发商自有资本、预付购房款和商业银行贷款三分天下。开发商以三分之一的资金成本却享受全部投资项目的暴利，这样的资金不合理格局必须被打破，但“冰冻三尺非一日之寒”，短期实现重大突破的可行性并不大。

　　客观地讲，在当下金融危机的经济背景下，并不是取消预售房制度的合适时机。目前房地产行业普遍遭遇到资金紧张问题，开发商项目资金运作已然是极度拮据，如果此时再强行要求预售制度立即取消，极有可能导致全行业因为资金链条断裂而出现系统性的崩溃。尽管房地产市场价格需要调整，但是市场供给的全面瘫痪也不利于行业的健康发展，甚至反而会因为供给缺失进一步推高房价，更加不利于购房者的现实经济利益。

　　相关提案建议切中了问题要害，也应该得到有关行政部门的积极响应。该提案建议的最重要意义在于蕴涵其中的市场信号，那就是无论商品属性如何、无论其现实经济拉动作用有多大，都必须要遵循商品社会交易的基本规则，那就是买卖双方权利与义务应该实现对等化。有关行政部门理应把相关提案建议作为一项重要工作积极推进，只是受制于当下的经济形势，在操作实践上还需要一个更加细化的过渡安排。换句话说，预售房制度需要取消，但是如何取消却是一个更加现实的问题。一般而言，取消预售房制度的最佳时机是在房地产市场交易最活跃时，彼时因为产业利润空间较大，企业的承受力也更高。而通过取消预售制度还可以实现产业内整合，让大型房地产企业的优势得到充分发挥，保证了房地产市场的供给质量，也就更加符合公众的集体利益。

　　因此，我们需要顺势而为地取消预售房制度，也就是以经济周期的复苏繁荣过程为政策落实的参考依据。以此为出发点，当下行政部门需要率先公布一个3~5年的过渡方案，逐步把允许开发商进行提前预售的时间起点拖后，比如由“主体建筑封顶－外立面完工－最终完成”等几个步骤来渐次推进，最终透过相对平缓的制度改革过渡，来实现现房交易的理想结果。 (马红漫 财经评论员)