CCTV《今日观察》4月8日播出《房地产的“小阳春”？》，以下为节目实录：

　　50块钱雇用房托，北京部分地产商打造09年楼市的新闹剧，北京楼市是春暖花开，还是虚假繁荣？

　　据说从今年的2月份开始，楼市就已经迎来了久违的“小阳春”，甚至出现了很多看起来非常专业的数据，当然这些专业的数据是为了进一步地来验证，楼市已经迎来了久违的“小阳春”这样的一个论证。这究竟是楼市的一次真实的回暖，还是又一次的地产开发商制造？在乱象的背后，究竟有着怎样的真相？央视经济频道主持人陈伟鸿与著名财经评论员何帆和张鸿共同评论。

　　张鸿：“房托”升级  开发商独自生火造就“小阳春”

　　(《今日观察》评论员)

　　房托一点都不新鲜，05年、06年、07年的时候，很多新闻都报道过房托，开发商雇一些农民工来替他们排队，造成虚火的假象。那这次说明什么呢？说明他们故伎重演，有梦回高房价时代这样的梦想。但是它还不完全是故伎重演，有一些新的升级版，他们现在不再雇农民工了，而是集体雇这个楼盘四周的大爷大妈们到我们这儿来排队，管吃管喝，一天我还给你50块钱。其实大爷大妈就是群众演员，就说明开发商不光能盖楼，还能当导演。

　　过去在房价上，价格是有泡沫的，现在很难避免在成交量上也有泡沫，在去年底的时候，我记得房地产商潘石屹就说，他说中国房地产业的欺诈行为，比奶粉业的三聚氰氨的危害还大。比如说骗贷，现在银行开始放松银贷了，二套房的贷款也开始放松了。这两天《华夏时报》揭露了一种贷款叫过桥贷款，就是阴阳合同，现在很多的房地产商，需要资金，银行又贷不到钱，那我是民间资本，我可以把钱给他。我用五到六折的房价，团购他一批房子，团购完了，钱给他。如果说他在规定时间内，能把钱还给我，那我就收所谓的利息，这个利息很多都是高利贷的这种利息水平。如果房产商还不起，民间借贷人房子已经买到了，所以也无所谓了。因此通过这样一个手段，既缓解了开发商的资金链紧张，也让成交量做大，所以很多“小阳春”它有自然温度的回升，也有开发商自己生火把温度提高了。    

　　何帆：房托之后还有什么伎俩可用？

　　(《今日观察》评论员)    这些大爷大妈，只是过渡时期的产物，那么以后呢，可能还会进一步请一些专业人士，大妈会变成大学生，而且现在人家还要经过专业的培训。培训完了之后，你一个人还得演几个不同的角色。最后的结果就是房托开始泛滥，泛滥到最后，就很可能在有一些楼盘里头，房托比买房的人还多。演来演去，演的到底是什么戏，这不是一出三岔口，这是一出空城计，就是他们是在虚张声势。因为现在是开发商卖楼的一个关键的时刻，三四月份，在过去的时候，都是售楼的旺季。如果你现在你不卖掉的话，你可能会快半年就过去了，今年的业绩就不好交代了。开发商36计都用出来了，一开始的时候，是请一些售楼的小姐忽悠大家，后来开始在媒体上做工作，最后开始找专家，现在专家也不可信了，怎么办呢？出来房托。套用余光中的一首诗就是现在的楼市就是一道美丽的谎言，消费者在这头，开发商在那头。所以我们真不知道，房托之后，开发商还有什么伎俩，还可以再用。 刚喊完呼吁救楼市，没过几天，却又在喊楼市已经回暖，一个房地产商，为何有这么多的小伎俩，楼市有没有回暖？谁都在询问真相，何时出手购房，消费者还需把眼睛擦亮。 

　　张鸿：房产“小阳春”是价格下跌的预兆

　　(《今日观察》评论员)这个房产“小阳春”说是成交量的上涨，但是并不是所有的区域都上涨，比如说北京，其实都是自住型的，小户型的自住住房，基本上都是四环五环以外的，里面的成交量并没有大幅上涨。还有一个是二手房的成交量上涨其实是以价格的下跌为代价的，就是价跌量增。用股市投资的话来说，叫放量暴跌，不一定暴跌，放量下跌，这不能说是一个上涨的预兆，它是一个继续下跌的预兆，如果说楼市回暖的话，我愿意说它是“诈”暖还寒，这个“诈”是欺诈的诈。 何帆：收入没提高、房价没下跌，房地产的春天远远没有到来

　　(《今日观察》评论员)    我们用数据来说话，其实2月份的时候，房价还是一直在下跌，而且2月份已经到了一个历史最低的位置。另外一个数字，就是房地产的投资，投资增速跟去年同比现在只有1%，而我们知道现在固定资产投资同比的增长是26.5%，那就是说明房地产商自己对未来也没有非常高的信心。所以我想到底是不是真的是已经春暖花开了，还是要看最基本的指标，就是买房这些人的收入是不是提高了？另外一个房价是不是下跌了，我们现在看到其实大家的收入，不下跌就已经是很好了，更不用说还保持高速的增长。另外房价我们到现在为止，没有看到明显下跌，如果这两个条件不满足的话，很难说房地产就真正迎来了一个新的春天。

　　牛刀：有些中小银行在配合开发商做虚假按揭 (《今日观察》特约评论员)：中国的房价是没有任何理由，可以在这个时候往上提价的。它只有慢慢往下降价，慢慢放大成交量，吸收真正的买家进来。因为投机炒家进来以后，他对楼市带来的伤害是巨大的。也就是说他不是自己真正的购买，而是利用银行的杠杆，套取银行的资金。这样一来就可能会导致中国次级房贷这种手法实际上很低级。这种手法尽管很低级，但是不容易被发现，如果这里面任何一种操作步骤，离开了银行内部工作人员的支持，他都办不成。中小银行在开发贷款，大量松动的情况下，他们配合开发商做假按揭，因为他们认为，这种假按揭是没有风险的。实际上假按揭的风险非常的大。    叶檀：房产还是处在低迷期    靠炒作很难制造房地产的“小阳春”(《今日观察》特约评论员)：经历了一年多的低迷期之后，房产有些自住性的需求，给压抑住了。我们这次来看，成交的主要的房型，其实是中小套型，那就说明主要是自住性的人，无法再等待，看到房价下跌他也在购买。房地产商做了一些假象，这种情况也是存在，虚假按揭甚至是雇人排队，来制造哄抬房价的行为。如果是靠这些炒作的话，要制成起房地产的小阳春，恐怕是比较困难的。我认为现在房地产还是处于低迷期，从现在整个的库存量来说，如果按照小阳春时期的成交量，它的整个库存的消化期，会从两年多下降到一年左右。但是现在看来，情况还是比较严重的。

　　何帆：房产“小阳春”背后是严冬

　　(《今日观察》评论员)   估计有的开发商用房产“小阳春”这个词的时候，，心里在偷着乐。他希望“小阳春”，就春暖花开，甚至后面还是夏天，芝麻开花节节高，但其实是错的。“小阳春”在我国古代农历里是10月份，在有些地方，是指在立冬和小雪之间，可能会实现一段回暖的天气，有时候树可能还会开花，所以管这个季节叫“小阳春”，“小阳春”之后，实际上就是寒冷的冬天。我不知道如果是开发商知道这个来历的时候，他还敢不敢用这个比喻，但是至少这个比喻有可能对开发商来说，会是一语成谶，我们现在也在等待，但是我们等待的不是房地产商的“小阳春”，我们等待这些死扛的开发商，以后可能会失败得很惨。 

　　张鸿：“小阳春”是“多投陷阱”

　　(《今日观察》评论员)

　　在股票市场上有一个术语叫多投陷阱，就是你看着股市要涨，这个股票要涨，但其实它是一个陷阱，你买了就被套在里边了，所以作为买房者和想买房的一些人，一定要当心这个“小阳春”它是一个多投陷阱，怎么避免陷进去呢？首先你不要相信房地产商，不要在那看到很多人在那儿卖，好像在签约，你就把钱掏出来了。你也不要相信所谓的专家，因为群众并不知道这些专家的真正的来历。