CCTV2《今日观察》 

　　要用政策整治“地王晒太阳”

　　今天我们要关注最近房地产市场上的“地王”闲置现象。2007年广州市全市总共成交50余宗住宅用地，其中27块土地被冠以“地王”称号。然而时隔两年之后，27块土地中却有24宗迟迟没有被开发销售。开发商为什么要积极地拿地，争当“地王”，而又一直闲置不动工呢？是资金链紧张无法继续建房？还是有意在囤积土地？一边是土地闲置，一边是“地王”频出，这样的一系列的现象，究竟凸显出房地产市场怎样的怪圈？央视主持人陈伟鸿和著名评论员沈竹、向松祚共同评论。

　　新地王 新隐忧

　　是什么羁绊了房产商开发的步伐

　　沈竹：资金链吃紧导致土地闲置

　　(《今日观察》评论员)

　　俗话说买的没有卖的精，地产商在买地的时候，可谓是如意算盘打尽，在整个地价上升的时候，争相拿地，制造一股热潮。他们对未来有预期，知道未来的房价可能会上涨，所以就出高价去拿“地王”。但这已经不再是简单的预期了，他们在赌房价上涨。当时的房价已经脱离基本面已经很远了，泡沫也形成很久了，所以像保利地产，07年7月份拿到一块地，成本价是8千多块钱，如果按照30%到50%的地价房价比来算的话，它出售的价格至少在16000以上，才能够成本价，才能赚利润。但是现在它周边的小区，均价还是9千多块钱，现在他再投入资金盖房子，钱赚不回来，所以他干脆不投入，结果造成了现在闲置的情况。在07年到08年房地产价格一下子逆转的过程中，银行紧缩银根，国家政策逆转的时候，他们的资金链马上就要断了，最后是房地产老总的儿子去接盘，去买房子，掏出一亿多来补充资金链的亏空。

　　向松祚：房地产商算准了不开发获利更多

　　(《今日观察》评论员)

　　商人一定会算两个东西，一个是成本，一个是收益。地产商在争夺“地王”之后却不开发，其实是在考虑到底要付出多大成本，如果不开发的成本非常高，那他一定会要去开发。如果不开发的成本非常低，而且还有很大的利益，那他可以选择不开发。尽管我们看到“地王”都是天价，动辄就是几个十个亿，但实际上他拍卖只需要付定金，一般只占到地价的2%，比如，广州有一个叫中莱投资有限公司曾经拍卖了广州的一个“地王”，总价格是44个亿，实际上他只付了8000万，2%都不多，成本实际上是很低的，剩下的钱按照当时有关政策的规定，要根据情况来分期分批支付。实际上，他起初付的钱并不多。后来可能根据情况，钱也没有及时支付。根据广州国土房产管理局的副局长黄文波先生所讲，2007年在广州拍卖到这些“地王”的众多企业，几乎没有一家足额缴纳了土地转让金。开发商不选择开发是有他的道理的，他一定算过账，算账的结果就是不开发的成本非常低。而且不开发，他未来和已经获得的利益也非常大。不开发通过什么途径来获利，这是另外一个非常值得探讨的话题。

　　利益驱动“地王”闲置现象

　　沈竹：“地王”拉动周边小区低价疯涨

　　(《今日观察》评论员)

　　如果我是一家上市公司，算一笔账后觉得高价拿地是一个性价比很高的事情，那我即使不开发，现在拿到这块地，市值也会大增，因为股民对我的信心增大了。另外我买了这块地，就会推高区域间的地价。比如广州有一个广州城建集团，6月的时候拿下了一块叫珠江新城的“地王”，是广州的一个CBD概念区域，拿到的价格是每平米1.5万元，房地产商买下这块地之后，这块地周边有一叫也是他们开发的叫新慧云景的小区价格立马就升高了10%到15%，整个新慧云景一下就赚了两个亿。他拍地花了3.45个亿，这地还没有开发，就先在外面大赚一把，真是墙内不香，先墙外香。

　　向松祚：土地成金融杠杆  “地王”为金融投资家追捧

　　(《今日观察》评论员)

　　看看这几年涌现出来的“地王”的手法，很多看起来是房地产的开发商和房产企业。但他们的活动和盈利的源泉使他们可以称为金融投机家，他们买了地以后可以不开发，而完全把土地作为一个金融杠杆，通过金融杠杆的操作能赚取巨额利润。这些上市公司以高价，以天价拍卖了一块地，这块地马上就会变成其资产负债表上的一块资产，那么他企业的市值就会相应的放大。他还可以把这一块新的“地王”作为一个好故事，拿到市场上去募集资金。将它当作一个好故事讲给投资者听，然后募集到新的资金，所以实际上他买地并没有付出很多钱，但是他马上转手过去，就可以从市场上募集足够的资金。这一块的收益已经很大了。

　　“地王”频现   新“地王”究竟新在何处

　　沈竹：“央企地王”不差钱

　　(《今日观察》评论员)

　　在整个新“地王”的构成中，央企的比例占的很好，所以现在经常引用的一个词叫“央企地王”。07年国资委限制央企进入房地产市场。现在限制取消了，央企就急不可耐地冲进了房地产市场。在北京广渠路15号，央企“地王”诞生的那一天，潘石屹在现场，他最后回来说了一个现象，在现场拿小本子记，互相打电话，不断算账的都是民营企业，而坐在后面，一言不发的年轻人，举牌子举得快，也不算账，很多细节反映出他们不在乎钱，一方面央企不差钱，另外一方面央企也不在乎这些蝇头小利。他在乎的是拿地本身，只要拿到这个地，拿到这个有形资产，拿到这个通胀预期下执行的土地资产，这就是他们的目的。就在这样一轮一轮，他们不在乎的情况之下，制造了一个又一个“央企地王”。我感觉央企跟“地王”结合是一个非常不妙的一个信号。因为在未来的几个月，可能不断刷新地价房价的仍是频出的“央企地王”。

　　向松祚：“地王”频现房价激增  这是中国经济非常危险的信号

　　(《今日观察》评论员)

　　近期中国的房地产的价格开始急速上升，而且“地王”频现，这对于中国经济是一个非常危险的信号。“地王”频现，房价激增，这反映了很多中国经济深层次的结构性矛盾，那些名不见经传且没有任何房地产开发经验的国企，为何如此财大气粗，立刻在各个地方都能够争夺到“地王”，他们靠的绝对不是他们对房地产市场的深刻了解，而是因为他们拿信贷资金的成本极低，空手套白狼，何乐而不为呢？

　　这反映了我们经济结构的一个非常深刻的矛盾，真正要解决就业，真正要促进民生的这些中小企业拿信贷资金可谓是难于上青天。国企纷纷成为“地王”的现象，背后反映了另外一个深层次的矛盾就是支撑中国经济的很多国有企业的创新能力严重匮乏，他们已经没有兴趣也没有动机去进行技术创新，开发出具有世界一流水平的产品去谋求短期的利益。

　　更严重的是这样一个争夺“地王”的危险游戏的链条非常简单，高的地价和房价，之后膨胀了的公司市值，公司资产，随后又可以方便他拿到更多的信贷，拿到更多的信贷后就又去推高地价，最后会把地价和房价推高到完全脱离中国老百姓实际需求的地步，没有实际需求的房地产泡沫最后一定会崩溃，崩溃的后果可能比美国次贷危机的后果还要严重。泡沫一破灭，首先“地王”会严重地亏损。“地王”虽然亏损了，但是马上带来的是我们银行的不良贷款的急剧上升，大型国企亏损，也会使得其他房地产公司跟着亏损，房地产价格泡沫破灭以后，会对银行体系造成巨大的压力，反过来会使中国经济遭到重创，这么一个危险游戏是必须引起我们高度重视的。

　　牛刀(财经评论员)：“地王”成就了房地产泡沫

　　(《今日观察》特邀评论员)

　　“地王”本身的目的，不在于开发土地，兴建房子，它无完全是一种楼市投机炒作的行为。当年的“地王”，现在全部都是没有开发的荒地，现在的“地王”，一个作用是和通胀预期一起，形成了楼市上的抢购行为，不仅引导了投机炒家，也引导了很多的普通购房者入市，形成了房地产泡沫的幻想，在泡沫破灭的时候，大量的楼市买家会出现断供、退房等多种问题。

　　徐滇庆(北京大学国家发展研究院教授)：应约束国企参与地王疯狂竞拍

　　(《今日观察》特邀评论员)

　　国有企业参与地王竞拍，显然是不公平的。国家应该对国有企业参与黄金地段的土地竞拍，做一些约束，减少其疯狂竞拍的势头，这有助于稳定房地产市场。

　　如何遏制“地王”现象愈演愈烈

　　沈竹：老百姓、股民才是这危险资本游戏的最终埋单者

　　(《今日观察》评论员)

　　房子不是普通商品，中国人对房子的感情很深，都希望居者有其屋。但是对于现在的房地产市场来说， “央企地王”确实是一个危险的信号，他已经把整个地价化作了整个房地产链条的资本游戏，这场危险游戏最后的埋单者就是老百姓和股民。

　　向松祚：用“税收、约束、信贷”等政策治理“地王潮”

　　(《今日观察》评论员)

　　房地产行业是关系到整个中国经济全局的大问题。出现“地王潮”的这种疯狂状况和房价地价不断虚高的局面，是非常令人担忧的，但是如何治理这种现象，这是一个非常复杂的问题，要综合治理。

　　这个里面有三核心大政策要调整。第一是税收的政策，这些囤积土地涨完以后，被暴利地转让出去，中间暴利差价的部分应该主要通过税收，收归国家所有，成为国家的税收。第二是要对国企进行相关的约束，国企在进入房地产市场的时候，国资委或者是主管国企的相关部门必须对国有的企业进行管理。比如考核其的利润，不能简单地看财富的数字。必须要看他这个利润从哪里来的。第三是信贷的政策，国企能够如此地有恃无恐，财大气粗地去争夺“地王”，是因为信贷结构严重的畸形，国家必须要有强制的政策要求银行禁止对从事房地产炒作的企业贷款，而应该贷给真正支撑中国经济增长的企业，。税收政策、对国有企业的管理政策和信贷政策，如果这三条政策和以前的相关政策能够真正落实下来，那么遏制“地王”现象就指日可待了。